新一輪棚改面對三重挑戰

　　棚改越來越進入“啃硬骨頭”階段，政府主導面臨政策細化與創新

　　面對1000萬戶的棚戶區改造任務(2013～2017年)，在2013年完成304萬套改造目標的基礎上，2014年各級政府部署了370萬套的改造任務。

　　在數量提升的背后，是難度的增加。經過幾輪建設，各地商業開發空間較大、易改造的棚戶區多數已基本完成，剩下的主要是難啃的“硬骨頭”，尤其在中西部、林區和礦區，市場空間更小。

　　另一方面，隨著城市中心區域土地緊張，棚改出現向城市外圍和邊緣擴展的趨勢，新建、改造老舊基礎配套設施的資金需求巨大。

　　記者在黑龍江、遼寧、內蒙古、湖北、四川、江西、貴州等地調研采訪發現，加速棚戶區改造面臨著財政減收壓力、債務風險升高、改造難度加大等不利因素。

　　怎樣化解經濟結構調整、房地產行業下行的影響，怎樣確保首先保障最困難和最迫切的人群，怎樣協調各個環節的政策舉措，成為新一輪棚改繞不過去的坎。

　　破解資金難題

　　“資金缺口大已成為本輪棚改的最大難題。”住房和城鄉建設部副部長齊驥稱，不少棚戶區位于中西部、獨立工礦區、資源枯竭城市和三線企業集中城市，市場運作空間小，配套壓力大。在一般城市中目前待改造項目，多數也商業開發價值低，加上建材和人工費上漲，資金很難平衡。

　　有專家分析，2013年中央財政下撥支持城市棚改資金355億元，按照2013年完成的304萬套棚改房計算，平均一套房子中央補貼約1萬元，資金的大頭壓在地方政府身上。

　　成都市武侯區有14個棚戶區列入改造，預計投入25億元。武侯區房管局副局長吳紹富介紹，最大的瓶頸是資金，虧損面較大。市區2.5環內房子售價1.2萬元／平方米左右，稍遠點也不低于7000元／平方米，拆一畝地的成本平均就在1500萬元到1800萬元間。“最后能平衡資金的地往往用得還不到一半，因為要搞道路、綠地、幼兒園這些基礎設施，又是一大筆投入。”

　　吳紹富說：“現在留下的大部分是這樣的地塊，算不過來賬，結果開發商打不上眼，百姓無力改造，只能政府‘兜底’，全下來恐怕虧7個多億。”

　　采訪中記者獲悉，江西省今年各類棚改需500多億元，刨去央補和省級配套后，還有400多億元缺口。在北方，黑龍江省省會哈爾濱新啟動五年222個棚改項目，全部完成至少需要1300億元。資金從哪兒來？是擺在地方面前的首要問題。

　　國有工礦、林區和墾區是本輪棚改的另一重點。黑龍江省社科院經濟研究所副所長程遙認為，與城市棚改相比，以東北國有林區為例，由于減、停伐，資金問題更為突出。處于艱難轉型中的內蒙古森工集團，至今有7.6億元棚改貸款無力償還；在小興安嶺伊春國有林區，甚至出現政府向開發商“賒賬”搞棚改現象。伊春市委書記王愛文說：“沒了木材收入，林業局不斷欠賬，全市開發商墊資至少15個億，再不解決后期棚改難以運轉。”

　　另一方面，2013年以來，一些城市，尤其三、四線城市房地產市場出現了滯銷、降價的現象。湖北省住房保障局督查管理處處長鄒天祥認為，房地產市場萎縮，無法用土地二級開發來補充棚戶區改造的資金缺口，項目就做不下去了。

　　部分參與棚戶區改造的開發商明顯感受到來自房地產市場的壓力。德陽市新里程房地產公司經理袁洋說，市場的不可預見性太大了，兩年前，我們著手實施陽光高地這個棚戶區改造項目時，預測每平方米4200元是盈虧的平衡點，當時的房價是4500元。現在樓房快封頂了，預售價格只有3900元／平方米，而且還在往下走，房價已經到了平衡點以下，只好咬牙虧本做下去了。