熱劇《玫瑰的故事》被媒體評為“貼近真實的‘她故事’”近日落下了帷幕。劇中蘇更生（昵稱蘇蘇）的三套房子都涉及哪些房產問題？一起來看看。

生父留下的房產：遺產法定繼承問題

劇情：蘇蘇有一個殘破的家庭：生父早亡，母親帶著她再嫁了一個帶著兒子小杰、滿身惡習的繼父。繼父酗酒、賭博、家暴……甚至性侵了年幼的蘇蘇。后來，努力的蘇蘇終于逃離了這個家。

一次，繼父撞傷了人，蘇母要求蘇蘇出錢賠付傷者，否則就要賣掉蘇蘇生父（即蘇父）留下的房子。無奈的蘇蘇給了蘇母一筆錢買下了生父的房子。之后，蘇蘇要求蘇母按照約定將房屋過戶給自己，卻遭到了母親的拒絕。蘇母：“房本上本就寫的是咱倆的名字，等我死了，不就都是你一個人的嗎？”蘇蘇：“你不過戶，等你死了那混蛋（繼父）也能分一份。”

蘇母和蘇蘇誰說得對？

按照劇情推測，房子應該是蘇父的婚前個人財產。蘇父去世未留有合法有效遺囑且蘇蘇爺爺奶奶先于蘇父去世的情況下，蘇蘇和蘇母作為蘇父的第一順序法定繼承人，應各繼承該房屋一半權屬份額，即50%的房屋份額。

若蘇母去世后房屋應如何繼承？在蘇母未留有合法有效遺囑的前提下，蘇母在上述房屋中的份額應由其第一順序法定繼承人繼承。第一順序法定繼承人包括配偶、子女、父母。因此，蘇母的繼承人就有蘇蘇的繼父、蘇蘇和蘇母尚在世的父母。此外，還有一個容易被忽略的人：繼父帶來的兒子。根據劇情，蘇母和繼父結婚時小杰尚年幼，有了多年的共同生活，可以認定小杰與蘇母之間形成了繼子女與繼父母之間的關系，這種關系也屬于第一順序法定繼承人范疇。所以，蘇母50%房產份額會在蘇蘇的繼父、蘇蘇、小杰及蘇母尚在世的父母之間平均分割。

還需要說明的是，如果該房最初是蘇父蘇母的夫妻共同財產，且蘇母與蘇蘇未在房產證上明確約定各享有50%份額，那么蘇父去世時蘇母將享有75%的房屋份額。如果是這樣，蘇蘇繼父將會分得更多的房屋份額。

獨立購買的房產：婚前購房歸屬問題

劇情：蘇蘇要求過戶蘇父房產被拒，滿心委屈又極度缺乏安全感的她自己挑選了一處房屋并支付了首付款。這一舉動引來了男友黃振華的不滿，責怪蘇蘇留沒有把自己納入她的未來規劃。

蘇蘇最終和黃振華喜結連理。而這套房屋跟黃振華有關系嗎？

《最高人民法院關于適用<中華人民共和國民法典>婚姻家庭編的解釋（一）》第78條規定，夫妻一方婚前簽訂不動產買賣合同，以個人財產支付首付款并在銀行貸款，婚后用夫妻共同財產還貸，不動產登記于首付款支付方名下的，離婚時該不動產由雙方協議處理。協議不成的，人民法院可以判決該不動產歸登記一方，尚未歸還的貸款為不動產登記一方的個人債務。雙方婚后共同還貸支付的款項及其相對應財產增值部分，由不動產登記一方對另一方進行補償。也就是說，如果蘇蘇婚后用婚前個人財產還請該房屋貸款，該房屋則完全屬于蘇蘇個人財產，與黃振華無關；如果蘇蘇婚后用夫妻共同財產還請該房屋貸款，該房屋仍屬于蘇蘇個人財產，但黃振華就雙方婚后共同還貸支付的款項及其相對應財產增值部分享有要求蘇蘇折價補償的權利。

前段婚姻的房產：離婚房產分割問題

劇情：蘇蘇在黃家人的關愛中找回了失落已久的家的溫暖。可初為人母的她為購置學區房沒錢犯了愁。正在這時，前夫突然來電，竟然跟房子有關。原來蘇蘇與前夫婚內時繳納過10萬元購買前夫單位的福利房，其中蘇蘇出資2萬元，房本上登記的是兩個人的名字。兩人離婚時，前夫將2萬元還給了蘇蘇，但沒有辦理過戶。現在前夫要求蘇蘇配合出售該房屋，并在過戶完成后給付蘇蘇30萬元。

離婚房產當如何分割？

蘇蘇和前夫應該是協議離婚，離婚時前夫給付蘇蘇的2萬元是否買斷了蘇蘇對該房屋的權利？根據法律規定，離婚時，夫妻的共同財產由雙方協議處理；協議不成的，由人民法院根據財產的具體情況，按照照顧子女、女方和無過錯方權益的原則判決。因此，2萬元是否買斷了蘇蘇對該房屋的權利需要結合雙方的離婚協議來確定。如果協議中明確約定男方給付蘇蘇2萬元后，該房屋權利由男方獨自享有，那么男方需要過戶時，蘇蘇要配合，男方無須向蘇蘇支付折價款。反過來，如果雙方協議中未就房屋歸屬明確約定，蘇蘇亦不認可買斷合意，男方也不能就曾協商買斷蘇蘇權利提交充分證據時，蘇蘇對該房屋享有多大權利呢？

這就涉及房屋在雙方離婚時的權屬狀態。由于該房屋是夫妻共同財產，離婚時，各自享有50%的房屋財產份額。如今男方出售該房屋就應按照份額給付蘇蘇房屋出售款的一半。

此外，在男方無法主張2萬元買斷蘇蘇對房屋權利的情形下，男方仍可要求蘇蘇返還2萬元及自付款之日起算的相應利息。

（作者單位：北京市第一中級人民法院）