一是重建設輕治理。城市更新表象是建設問題，本質上是治理問題。在一些地方的城市更新中，由于治理短板，拆舊建新，引發很多后遺癥。二是重行政輕市場。城市更新涉及面廣，歷史遺留問題多，過去很長時期以來都是以政府為主，行政力量強勢主導，巨大的財政壓力使城市更新難以持續。三是重地上輕地下。與地上的住宅加裝電梯工作等相比，老舊小區地下設施設備的更新更為迫切。歷史“欠賬”多，前瞻性不夠、規劃設計有缺陷、標準過低等問題較為嚴重。加之地下空間、地下管線的管理分屬不同部門，條塊分割，難以統一規劃建設。四是重外在輕內涵。在一些地方，城市更新變成面子工程、形象工程，僅僅停留在表面彩化、立面美化和外面綠化，缺少真正意義上的城市有機更新。五是重拆遷輕保護。把城市更新等同于大拆大建，缺少保護性修繕和恢復性修建，特別是對歷史文化街區和城市文化遺產的整體性保護不足。

新發展階段的城市更新，應當堅持功能性更新、保護性更新、保障性更新、社會性更新的原則，創新工作思路，圍繞破解基層治理難題，提升城市更新質量。

堅持規劃引領，破解城市功能再造難。科學編制城市更新專項規劃，強化分區分類指導，統籌規劃、土地、金融、財政、建設、經營、管理等方面的配套支持政策和配套標準規范，推動人居環境與城市品質整體提升，推動物質空間與城市治理整體提升。統籌城市重點區域、老舊小區、文化街區、低效樓宇，通過建筑物和構筑物改造，植入文化元素，推動產業升級和功能重組，創造了新型的城市活力空間。

強化基層協商，破解百姓利益協調難。探索城市治理模式，以公共利益優先為主導，探索建立基層協商制度。建立“眾智+眾籌”社區參與平臺，強化社區居民、產權單位在城市更新中的主體作用。加強幸福鄰里中心建設，提升城市的整體性、系統性、宜居性、包容性和生長性，讓城市的更新迭代成為老百姓幸福感獲得感的來源。

創新多元共治，破解各類主體參與難。積極引入社會資本改造老舊小區，引入高水準物業公司，推進全鏈條質量管理。建立屬地管理責任制度，加強街區范圍內產權權利人和市場投資人在城市更新中的主體地位。充分反映市場參與城市更新的意愿需求，推動政府與市場攜手共同發力推動城市更新。

突出數據賦能，破解資源要素整合難。更加重視以數字化改革為總抓手，用數字技術打通部門、系統、地域、層級的界限，強化資源整合、技術研發、技術集成等平臺優勢，加大新增公共設施和公共空間容積率的獎勵力度。進一步優化城市更新項目審批流程，探索建立規劃、文保、建設、消防、綠化等聯審機制。強化城市實體更新與數字更新同步規劃、同步建設，為數字孿生城市、智慧街區、智慧樓宇奠定基礎。

推動活化傳承，破解文化遺產保護難。要守住不拆除歷史建筑、不拆真遺存、不建假古董“三不”底線，不搞大拆大建，鼓勵老舊街區、老舊廠區等改造重點地區、風貌保護區實施開發規模平衡轉移，完善城市歷史文化保護與傳承體系，推進歷史文化遺產活化利用，有效傳承城市歷史文脈。

（作者連玉明，系全國政協委員，北京國際城市發展研究院創始院長）