據(jù)不完全統(tǒng)計，深圳目前機(jī)動車保有量已超過300萬元輛，可以預(yù)計在“十四五”期間機(jī)動車保有量還將有大幅增長，而深圳停車位卻僅有200多萬個，長期以來，機(jī)動停車位受停車位權(quán)屬不清晰等因素影響，導(dǎo)致建設(shè)單位投資建設(shè)停車位（場）的積極性不高，致使停車位配比嚴(yán)重不足，停車難的問題日益凸顯。停車難已經(jīng)嚴(yán)重影響了城市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展和百姓生活便利，已經(jīng)成為了一種“大都市病”。盡管政府部門在加大停車位規(guī)劃、建設(shè)等方面做了大量工作，但仍未從根本上解決停車難問題。要從根本上解決停車難題，我認(rèn)為應(yīng)當(dāng)抓住“停車位產(chǎn)權(quán)關(guān)系”這一牛鼻子，通過明晰、確定停車位產(chǎn)權(quán)，對停車位進(jìn)行不動產(chǎn)權(quán)屬登記，從根本上解決停車難問題。

為什么說，通過明晰停車位產(chǎn)權(quán)，可以解決停車難問題呢？我認(rèn)為主要有以下三個方面的原因：

一是通過明晰產(chǎn)權(quán)，可以提高停車位資源配置效率，運用市場力量解決停車難問題。根據(jù)科斯定律，當(dāng)交易費用為正時，法律政策不僅僅要將權(quán)利的初始界定配置給對其評價最高的人，更要通過明晰產(chǎn)權(quán)來降低交易費用，提高經(jīng)濟(jì)效率。按照科斯定律的三個關(guān)鍵概念，交易成本、產(chǎn)權(quán)、產(chǎn)權(quán)交易。圍繞其相關(guān)的三個要點，賦予各方主體明確的產(chǎn)權(quán)，各主體之間進(jìn)行充分協(xié)商，協(xié)商獲得各方都認(rèn)可的結(jié)果，最終產(chǎn)權(quán)關(guān)系明確使得各方獲得滿意的結(jié)果。

二是通過明晰產(chǎn)權(quán)，可以盤活地下空間，調(diào)動社會力量、民間投資的積極性，使得深圳更好的、更高效的開發(fā)和利用停車位資源。停車位產(chǎn)權(quán)明確和登記后，可以依法依規(guī)的流轉(zhuǎn)和融資。因此，可以激勵社會力量、民間投資加強停車位的建設(shè)和投入。深圳的城市更新、棚戶區(qū)改造、土地整備等各項重大舉措，使得深圳又重新釋放了很多土地開發(fā)建設(shè)資源，如何更好的開發(fā)建設(shè)好相關(guān)的地下空間？如何以此為契機(jī)，更好的、更高效的建設(shè)停車位資源？只有明晰停車位產(chǎn)權(quán)，讓房地產(chǎn)開發(fā)商有足夠動力去建設(shè)增設(shè)停車位。再加上有了停車位產(chǎn)權(quán)登記后，可以依法依規(guī)轉(zhuǎn)讓和融資，房地產(chǎn)開發(fā)商有更大積極性在符合規(guī)劃的前提下，增設(shè)更多的停車位。停車位不夠的問題，可以切實可行得到解決。

三是通過明晰產(chǎn)權(quán)，可以減少停車位的糾紛，起到定紛止?fàn)幍淖饔谩嵺`中，停車位權(quán)屬糾紛多，引發(fā)的社會矛盾多、訴訟爭端多。在一些街道辦事處的社會綜合治理工作統(tǒng)計中，涉及到社會安定的信訪維穩(wěn)事件中，小區(qū)物業(yè)管理糾紛超過50%的比例，其中停車位糾紛又是主要矛盾。如果可以將住宅小區(qū)的停車位明晰、確定產(chǎn)權(quán)，可以減少很多不必要的糾紛。如果相關(guān)停車位的產(chǎn)權(quán)確定了，小區(qū)業(yè)主和開發(fā)商、物業(yè)管理公司可以更好的協(xié)商如何合理使用車位，實現(xiàn)停車位的充分、有效利用，有效避免進(jìn)入惡性循環(huán)的狀態(tài)。

如何明晰停車位產(chǎn)權(quán)呢？我認(rèn)為應(yīng)當(dāng)從如下四個方面著手：

一是充分運用和發(fā)揮特區(qū)立法權(quán)，在停車位明晰產(chǎn)權(quán)方面做出突破性的立法。在停車位立法中，爭議最大的是地下人防車位的產(chǎn)權(quán)歸屬問題。在《民法典》的物權(quán)篇的相關(guān)立法時，全國人大對此問題是采取回避和模糊態(tài)度的。為穩(wěn)妥推進(jìn)相關(guān)停車位明晰產(chǎn)權(quán)的工作，深圳可以將地面停車位、地下規(guī)劃內(nèi)非人防車位的明晰產(chǎn)權(quán)事宜先立法，然后再探索人防車位的產(chǎn)權(quán)歸屬立法。

二是深圳應(yīng)先行先試停車位不動產(chǎn)登記上的試點工作。停車位不動產(chǎn)登記工作可以采取“先易后難、穩(wěn)步推進(jìn)”的原則。可以考慮從新建的房地產(chǎn)項目停車位產(chǎn)權(quán)登記開始，從開發(fā)商與全體業(yè)主協(xié)調(diào)好利益分配、產(chǎn)權(quán)登記事宜的項目開始，從深圳國有資產(chǎn)管理機(jī)構(gòu)控制的國有房地產(chǎn)項目開始，從人民法院生效判決確定停車位權(quán)屬的房地產(chǎn)項目開始。

三是深圳應(yīng)當(dāng)鼓勵投資興建停車位，引導(dǎo)建立市場化的車位融資市場。鼓勵建設(shè)機(jī)械式立體停車設(shè)施，申請建設(shè)機(jī)械式立體停車設(shè)施的，規(guī)劃和自然資源、市場監(jiān)管等部門應(yīng)當(dāng)簡化申報程序，提高審批效率。機(jī)械式立體停車設(shè)施符合不動產(chǎn)登記要求的，可以按照其實際用地范圍和不動產(chǎn)登記的有關(guān)規(guī)定辦理確權(quán)登記手續(xù)。建設(shè)停車設(shè)施可以通過融資租賃、銀行貸款、政府和社會資本合作等方式進(jìn)行融資。

四是深圳應(yīng)當(dāng)從房地產(chǎn)開發(fā)全流程包括土地出讓合同、建設(shè)規(guī)劃、規(guī)劃驗收、房屋產(chǎn)權(quán)初始登記、房屋預(yù)售許可、房屋買賣合同等環(huán)節(jié)。加強鼓勵、促進(jìn)、引導(dǎo)車位產(chǎn)權(quán)的依法依規(guī)的明晰確權(quán)，切實把好車位產(chǎn)權(quán)入口關(guān)。

大型城市停車難已經(jīng)成為一種令人焦慮的城市病，通過明晰車位產(chǎn)權(quán)，提高車位資源配置效率，是解決這一城市病癥的一劑良藥，也是推動深圳這座大型城市走向治理體系和治理能力現(xiàn)代化的一大課題，應(yīng)當(dāng)引起高度重視。

（發(fā)言者系深圳市政協(xié)委員，廣東卓建律師事務(wù)所創(chuàng)始合伙人、主任，省律師協(xié)會理事，市民商事調(diào)解中心理事長）