以自如、魔方、萬科泊寓、龍湖冠寓等為代表的品牌長租公寓是城市新市民及青年人解決居住需求的首選。然而，自去年以來，租金貸、長收短付等過度金融化的長租公寓頻繁暴雷，違規亂象頻生，對行業造成了一定負面影響。住房租賃作為民生行業，應該如何規范，成為行業乃至社會關注的重要議題。在剛剛結束的兩會上，《政府工作報告》和《“十四五”規劃綱要》再次重申了“堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度，讓全體人民住有所居、職住平衡”的基調，并且以較大篇幅闡明了在2021年政策端對于住房租賃市場的主要思路。

政策端的高頻度發力，對于住房租賃行業的企業而言有什么啟示，對于居民而言又意味著什么變化？記者就此獨家專訪ICCRA住房租賃產業研究院院長趙然。趙然表示，回顧過去五年的發展，我國已經基本形成供應主體多元、經營服務規范、租賃關系穩定的住房租賃市場體系。“讀解‘十四五’規劃綱要，可以預見這一時期有兩大發展主題。對行業來說是以增量供給帶動存量發展，對消費者而言則是行業的規范化發展、更規范的供給。”

計劃用地單列，擴展行業想象空間

本次《“十四五”規劃綱要》明確了“單列租賃住房用地計劃“。趙然分析，這表明城市土地供應要向租賃住房建設傾斜，從土地使用源頭確保了租賃住房用地需求。事實上，北京、上海等地已經紛紛先行，推出以集體建設用地、R4用地等租賃住房專項用地，以增量供給帶動存量發展。據ICCRA住房租賃產業研究院統計，截至 2020 年11月底，全國18個城市累計提供租賃住房相關用地 496 宗（含租賃住房專項用地、競自持用地等），未來 3-5 年內累計可供應建筑面積約2500萬m2，按每個房間 50 m2估算，可提供房源近50萬間。

“單列租賃住房用地將從市場端保證租賃住房供給量的持續和穩定，特別是對于人口凈流入大、常住人口增長快的大城市，適度增加年度供地計劃中單列租賃住房用地的比例，對于緩解大城市居住壓力、提高職住平衡有重要意義。同時，也將意味著租賃住房開發企業的拿地成本會有效降低，租賃住房用地涉及的行政審批流程也會精簡。”趙然建議，下一步可以按照“一城一策”的原則，積極探索適合租賃住房用地的出讓機制和政策，同時理順從項目預審、規劃、用地、建設等審批權限，加快市場運行效率。

加強監管，住房租賃邁向規范化發展道路

在推進行業規范化發展層面上，《“十四五”規劃綱要》明確了“加快住房租賃法規建設，加強租賃市場監管，保障承租人和出租人合法權益。”顯然，作為解決居民住房需求的重要供給，住房租賃將邁上更規范化的發展道路。

總部位于上海的某品牌公寓運營方向記者坦言，在資本熱捧下，行業過去兩年經歷了一次從白熱化搶占市場份額到緊縮步伐的洗禮。在這個過程中，確實出現了甲醛房、租金貸等等不規范的經營手段。“今年政府工作報告提出的措施非常切實而細致，也在一定程度上反映了政策端解決人民住房問題的決心，”該行業人士稱。

趙然表示，無規矩不成方圓，不規范的發展只會導致消費者放棄這一市場。各運營商應積極擁抱監管。她分享說：“下一步各地會陸續推出更為嚴格的全方位、系統化的市場規范監管措施，涉及開發和運營企業端的規范房源品質，嚴禁租金貸、高收低租、長付短租等‘去杠桿化’等措施，規范中介機構管理等政策，以及構建行業平臺系統、建立租賃資金監管等制度化建設。”

此外，“解決大城市住房突出問題”與“幫助新市民、青年人等緩解住房困難”均是本次政府工作報告和《綱要》提出的新方向。趙然表示，隨著城鎮化率的不斷提高，中國大城市的住房問題主要聚焦于兩類人群：一類是進城務工人員，一類是以剛畢業的大學生和異地就業人員為代表的城市新市民。