我國從1998年開始改革住房制度。在“兩要”(住房、投資)指導下,在住房建設、分配、管理等方面借鑒了德國、新加坡等國家和香港地區經驗,形成了土地出讓、公積金、物業管理、維修基金、保障制度等全方位頂層設計,初步建立了新住房制度的“四梁八柱”。以筆者所在的安徽省合肥市為例,20年間,合肥市城區人均住房面積從3.5㎡增加到了35㎡,人民群眾居住條件極大改善。但住房制度改革前修建的房屋因年久失修,逐漸變為老舊小區,成了被遺忘的角落。

2012年,合肥市啟動老舊小區改造工程,提出了“燈亮、路平、水通、垃圾有清運”四大要求。截至目前,已累計投資60億元,改造小區近1000個。筆者認為,合肥老舊小區改造最大的成就,在于實施了雨污分流整治;而最大的遺憾,是只“穿衣”未“戴帽”,未能啟動“平改坡”工程。由此,筆者也在思考:老舊小區究竟應該怎么改?

當前,隨著現代城市發展,在建筑的設計、建造上,大都是一樣的材料,一樣的高度,一樣的色彩,一樣的風格,高樓加玻璃幕墻,千篇一律。中華文明源遠流長,創造了燦爛的建筑文化和藝術,漢唐風格、徽派建筑更是歷久彌新,為什么不能將這些元素融入到老舊小區的改造中去,并予以融會貫通、吸收創新呢?除此之外,還應樹立創新、協調、綠色、開放、共享的五大發展理念,堅持以人為本,突出文化傳承,改出特色、改出特點、改出風格。

對此,筆者認為,在具體實踐中,應回答好四個關鍵問題。

一、 “改”與“拆”如何抉擇?

房屋質量是根本。沒有高質量房屋,拿什么改造。房屋使用壽命最長的國家是英國,平均使用壽命132年,“百年老屋”隨處可見。法國房屋平均使用壽命102年,歐洲大部分國家房屋平均使用壽命80年,美國房屋即使設計的更新較快,也長達60年。世界上第一座具備現代意義的混凝土建筑誕生于1857年,距今已經160多年,而我國磚混結構的房屋平均壽命只有30年。其問題主要存在主體結構、墻體、混凝土質量、水電等配套上。中國缺少百年大計的標準質量,特別是一些有地震可能的地方,應盡快提高房屋質量標準。

利益追求是關鍵。房價上漲過快,使拆遷開發有較大利益,一些繁華地段為了追求更高檔的商業地需要,不斷拆了建,建了拆,是造成大拆大建的關鍵。

因地制宜是原則。我國的城市建設速度之快,難以想象,城市交通、停車場、教育、醫療、養老、文體活動等配套服務設施建設不足的矛盾還沒等人們反應過來,便接踵而至。我國在2007年才制定了《城市規劃法》。在此之前,老城區特別是老舊小區,配套不完善已是既成現實。因此,在增加配套設施服務上要做加法,改造應朝著適老化方向推進,因交通、排污等能力不足的區域,應因地制宜做減法,統籌推進老舊小區改造。

二、 改造資金從哪里來?

調整維修資金制度。2003年,維修資金制度設立時,只考慮日常公共區域維修,沒有考慮到10年、20年后的電梯、外立面維修資金。同時只強調業主責任,沒有考慮開發企業的責任。應制定相關制度,規定開發企業終身保責,在開發收益中留取一部分作維修資金,在購房業主繳納維修資金時同步繳納。

設計籌集“舊改”資金。小區開發時,配建經營性用房,房租收益用于“舊改”,由居委會與業委會統一監管。

規范小區收益管理。住宅小區的廣告、停車費等公共收益,以及物業費的15%要用于小區日常維修。

三、 為什么要堅定適老化方向?

小區是現階段養老的主要載體。2019年底,合肥老齡化達到18%,老舊小區居民老齡化達30%以上。按照民政部“9037”政策要求,97%的居民要依托社區,實行居家養老。中發[2017]13號文件要求,社區服務用房每百戶達到30㎡,而根據合肥市出臺的《居家養老條例》,要求每百戶養老用房達到30㎡。要執行好相關政策,推動居家養老用房建設,特別是老舊小區改造。

四、 改造完成后怎么開展后期維護?

現階段老舊小區在管理層面的問題具體表現為:封閉管理難、物業收費難、成立業主委員會并正常運行難。“市場化、民主化、專業化”的物業制度頂層設計,在中西方不同所有制形式和文化背景下,物權管理突顯民主要不要“有序”,是現階段主要矛盾,給“業主委員會”找“老子”是解決問題的關鍵。民主是人類制度文明的結晶,協商是基層治理的重要方式。要建立完善小區民主協商機制,“眾人的事情由眾人商量”是提升社會治理水平新舉措、新途徑,人民政協應積極參與,大有作為。

(作者系安徽省合肥市政協副主席)