中新網客戶端北京7月5日電(記者 邱宇)今年下半年要不要買房？先別著急做決定。除了考慮自身的實際情況，你或許還要了解一下樓市的最新政策，聽聽業內人士的看法。

房價跌了還是漲了？

今年上半年各地房價的漲跌，用一句話歸納就是：一線、二線、三四線城市房價走勢分化明顯。

由于調控政策不放松，一線城市房價較為穩定。根據國家統計局數據，今年2-4月，一線城市二手房價連續出現環比下降，5月則有所回升，但漲跌幅度都不大。

北京一名房產中介告訴記者，近幾個月，購買首套房和換房的人居多，很多人偏好小戶型密集社區的小兩居。與年前相比，購房者議價空間變小，但房價并無明顯上漲。

二線城市則有所分化。3-5月，南京、杭州、無錫、合肥、福州等熱點城市新房價格環比連續下跌，但也有一些城市，比如成都、西安、青島等，房價漲幅較為明顯。

部分三四線城市房價漲幅較高。4月和5月，丹東、三亞、海口連續兩個月成為新房價格環比漲幅前三的城市。

另據易居研究院發布的5月100城新房數據，一線、二線、三四線城市成交均價同比增幅分別為3.2%、14.0%和11.8%。其中，漳州、金華、莆田增幅分別達到66%、56%和54%。

從整體來看，一線城市房價較穩，部分二線和三四線城市樓市有所升溫。

部分城市房價緣何上漲？

在上半年的“搶人大戰”中，一些城市的落戶門檻一降再降。天津有“海河英才”計劃，海南有“百萬人才進海南”新政，西安放寬投靠直系親屬限制，石家莊、長春、鄭州、合肥、長沙等多地還發布了購房補貼政策。

“各地人才政策吸引人才過來之后，也增加了購房的需求，供需緊張帶來房地產市場的上漲預期。”中原地產首席分析師張大偉說。

從數據來看，棚改在三四線城市去庫存的過程中起到了重要作用。

易居研究院報告顯示，2018年5月，其監測的100個城市中，三四線城市新建商品住宅存銷比為9.8個月，是2010年以來的月度最低值。

在去庫存過程中，不可避免會產生價格波動。

“國家通過貨幣補償盤活棚戶區居民不動產資產，大幅提升居民購買力，拆遷同時也創造了居民住宅需求和地產下游消費需求。”川財證券報告指出。

穩樓市，調控不斷升級

為了解決部分城市房價波動較大的問題，地方政府頻繁出臺調控政策。

據中原地產研究中心統計數據，2018年1-6月，全國房地產調控政策發布次數多達192次，比2017年1-6月增加65%。其中，5月單月的調控次數更是刷新了歷史紀錄。

與之前比，調控政策有何特點？

特點一：搖號城市不斷增加

“搖號可保障購房者更為公平地獲得購房權利，也能從側面打擊收取‘茶水費’、內部關系買房等行為。”58安居客房產研究院首席分析師張波說。

目前已有南京、上海、長沙、成都、武漢、西安、杭州7個城市發布了搖號購房政策，深圳也有樓盤開始搖號。

但由于新房限價，甚至比二手房價格更低，有人認為買到就是“賺到”，搖號中出現了“搶號”和違規操作現象。比如，杭州某人名下三個公司在同一樓盤搖號中全部中簽，西安某樓盤搖號時存在違規銷售行為，部分公職人員受到處分。

特點二：“舊四限”基礎上增“新四限”

2016年9月30日，北京發布樓市新政，開啟全國新一輪樓市調控浪潮。幾十個城市陸續出臺了多種調控措施，其中最典型的是“四限”：限購、限價、限貸、限售。

2018年上半年，房地產調控進一步升級，但一些城市房價環比漲幅持續擴大，且搖號亂象屢禁不止。于是，調控壓力繼續增大。

6月底，長沙市發布樓市新政策，措施非常嚴厲。易居房地產研究院副院長楊紅旭指出，在限購方面，長沙新出了四條堵漏洞的措施：限離婚、限新落戶、限公司、限未成年。

其中，限離婚與限新落戶人員購房在5月成都出臺的新政中也有出現；限公司購住房則在6月西安和杭州、7月上海的新政中有所體現。

尤其是“限公司購住房”，以往的限購政策多針對個人或家庭，對公司買房卻鮮有限制。張波認為，這一政策通過“打補丁”方式堵住了假借企業名義投機炒房的漏洞，預計還會有更多城市跟進。

特點三：約談力度明顯加強

4月底和5月初，住建部分兩次約談西安、海口、三亞、長春、哈爾濱、昆明、大連、貴陽、徐州、佛山、成都、太原等12個城市。

值得注意的是，被約談的12城并非全是房價有明顯上漲的城市。張大偉說，這與住建部建立的預警系統有關，警示一些地方未來房價可能會上漲。與以前的事后管理不同，這次約談是事前預警。

2017年底，住建部提出，研究建立房地產統計和市場監測預警指標體系，加強對地方穩定房地產市場工作的評價考核和約談問責。

張大偉指出，12個城市的約談，其實是上述政策的落地，代表了未來預警-約談-問責，房地產調控從過去的一城一策開始升級到“三步走”。

下半年房價怎么走？

“下半年調控政策依然偏緊”，貝殼研究院(原鏈家研究院)首席分析師許小樂預計。

他認為，房貸利率將繼續當前高位或有進一步提升的可能。加之企業融資將繼續受限，棚改力度高位放緩，人才引進等政策短期影響消散，下半年樓市下行壓力略大。

社科院城市發展與環境研究所副研究員王業強預計，由于房地產緊縮調控政策不放松，一線和熱點二線城市會率先探底。政策相對寬松、需求外溢等因素仍將支持三四線城市保持一定熱度，但隨著去庫存政策逐漸退出，預計下半年三四線市場調整將會出現。

另外，住建部等七部門下半年將在北京、上海等30個城市開展治理房地產市場亂象專項行動，重點打擊對象有四個方面：投機炒房團伙、房地產“黑中介”、違法違規房地產開發企業、虛假房地產廣告。

“上述30城是房地產調控的‘牛鼻子’，這些城市平穩了，全國房地產市場也就平穩了。”張大偉說。