調(diào)控逐漸生效

房企銷(xiāo)售額增速前四月顯著“剎車(chē)”

□本報(bào)記者 張玉潔

本輪調(diào)控實(shí)施近兩年后，房地產(chǎn)行業(yè)銷(xiāo)售增速呈現(xiàn)明顯下降的趨勢(shì)。截至5月9日記者發(fā)稿時(shí)，內(nèi)地及香港上市房企中已經(jīng)有28家公司公布了前四月的銷(xiāo)售數(shù)據(jù)，28家公司前四月共計(jì)實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售金額1.43萬(wàn)億，同比上漲34%。不過(guò)盡管龍頭房企銷(xiāo)售金額繼續(xù)創(chuàng)新高，但相比2017年前4月龍頭房企同比業(yè)績(jī)上漲超過(guò)60%的增速來(lái)看，2018年前四月同比漲幅明顯放緩。此外，從數(shù)據(jù)看，4月單月，大部分企業(yè)的銷(xiāo)售數(shù)據(jù)同比明顯放緩，大部分企業(yè)消化了2017年預(yù)留的簽約業(yè)績(jī)，調(diào)控政策影響越來(lái)越明顯。

萬(wàn)科掉隊(duì)

從28家房企表現(xiàn)來(lái)看，前四月已經(jīng)有5家房企躋身千億俱樂(lè)部。碧桂園和中國(guó)恒大前四月銷(xiāo)售雙雙突破2000億元，萬(wàn)科、保利地產(chǎn)和融創(chuàng)中國(guó)銷(xiāo)售突破1000億元。

碧桂園前四月數(shù)據(jù)顯示，碧桂園集團(tuán)共實(shí)現(xiàn)合同銷(xiāo)售金額約人民幣2575.2億元，同比增長(zhǎng)約26.14%；合同銷(xiāo)售建筑面積約2739萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)約21.4%。按此計(jì)算，碧桂園4月單月合同銷(xiāo)售額695.3億元，是今年以來(lái)單月最好成績(jī)；合同銷(xiāo)售面積700萬(wàn)平方米。

中國(guó)恒大公告顯示，前四月累計(jì)合約銷(xiāo)售金額約達(dá)2122.6億元，累計(jì)合約銷(xiāo)售面積及銷(xiāo)售均價(jià)分別約為2046.5萬(wàn)平方米及每平方米10372元，分別同比增長(zhǎng)31.1%、29.4%、5.97%。4月實(shí)現(xiàn)合約銷(xiāo)售金額約為人民幣503.9億元，合約銷(xiāo)售面積約為464.7萬(wàn)平方米，合約銷(xiāo)售均價(jià)為每平方米10844元。

萬(wàn)科在4月表現(xiàn)不佳，在第一梯隊(duì)中已與前兩名拉開(kāi)了差距。萬(wàn)科A公告顯示，1-4月份公司累計(jì)實(shí)現(xiàn)合同銷(xiāo)售面積1305.8萬(wàn)平方米，合同銷(xiāo)售金額1961.5億元，同比分別增長(zhǎng)-2.07%和2.08%。公司4月實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售金額與面積分別為418.9億元和257.6萬(wàn)平方米，同比變動(dòng)分別為0和-11.11%，環(huán)比分別下降17.34%和29.17%。

第二梯隊(duì)中的融創(chuàng)中國(guó)和保利地產(chǎn)四月表現(xiàn)各異。保利地產(chǎn)前四月實(shí)現(xiàn)簽約面積803.17萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)33.12%；實(shí)現(xiàn)簽約金額1193.97億元，同比增長(zhǎng)42.79%。不過(guò)公司四月單月銷(xiāo)售面積和銷(xiāo)售金額增速則出現(xiàn)放緩趨勢(shì)。融創(chuàng)中國(guó)四月實(shí)現(xiàn)了業(yè)績(jī)大爆發(fā)，公司4月實(shí)現(xiàn)新增預(yù)訂銷(xiāo)售金額364.7億元，同比增長(zhǎng)86%，前四月實(shí)現(xiàn)合約銷(xiāo)售金額1111.2億元，同比增長(zhǎng)74%。

一些中小規(guī)模房地產(chǎn)公司前四月銷(xiāo)售增速驚人，新城控股、中國(guó)金茂、世茂房地產(chǎn)、奧園地產(chǎn)、龍光地產(chǎn)、花樣年、中駿置業(yè)前四月銷(xiāo)售同比增速均超過(guò)了50%，這些增速居前的企業(yè)期間銷(xiāo)售均價(jià)在10000元/平方米左右，這顯示出，三四線(xiàn)城市項(xiàng)目仍然是房企業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)的主要抓手。

同期也有首創(chuàng)置業(yè)、陽(yáng)光100、金地集團(tuán)、龍湖地產(chǎn)前四月銷(xiāo)售金額同比成下滑趨勢(shì)，受項(xiàng)目集中于一線(xiàn)城市影響，首創(chuàng)置業(yè)前四月銷(xiāo)售金額同比下降25%。

拿地兇猛

土地市場(chǎng)同樣火熱。中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2018年截至5月9日，在樓市調(diào)控下，大部分城市土地成交溢價(jià)率明顯下行，但成交金額依然刷新了歷史同期紀(jì)錄。50大城市合計(jì)土地出讓金高達(dá)12340.6億，同比2017年同期的8212.4億上漲幅度高達(dá)50.3%。其中，包括佛山、南通、常州、嘉興、湖州、臺(tái)州、徐州、揚(yáng)州、菏澤、上饒、阜陽(yáng)、鹽城、金華、泉州、贛州、許昌、岳陽(yáng)、淄博、鎮(zhèn)江、紹興等20個(gè)三四線(xiàn)城市，賣(mài)地金額均超過(guò)了100億，同比上漲明顯。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，全國(guó)多城市土地成交依然處于高位，特別是一二線(xiàn)城市，房企對(duì)住宅類(lèi)土地拿地積極性較高。出現(xiàn)的流標(biāo)主要是地塊有多重復(fù)雜的屬性，導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)拿地意愿不強(qiáng)烈。最近信托等資金監(jiān)管?chē)?yán)格，導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)地塊總價(jià)較高的地塊相對(duì)謹(jǐn)慎。三四線(xiàn)城市土地市場(chǎng)也明顯活躍，在2018年，大量的房企進(jìn)入三四線(xiàn)城市拿地，刷新了熱點(diǎn)城市的土地銷(xiāo)售額歷史同期紀(jì)錄。

房企公告顯示，龍頭房企仍然保持了較大的拿地力度。萬(wàn)科公告顯示，公司4月新增22個(gè)項(xiàng)目和9個(gè)物流地產(chǎn)項(xiàng)目，其中22個(gè)項(xiàng)目共計(jì)支出116.77億元。保利地產(chǎn)公告顯示，公司近期通過(guò)拍賣(mài)及掛牌的方式獲得9塊土地，成交金額超過(guò)150億元。其中，公司通過(guò)掛牌方式獲取杭州市上城區(qū)錢(qián)江新城皓月路西側(cè)地塊，項(xiàng)目用地面積107887平方米，成交總價(jià)高達(dá)100億元。土地用途為住宅用地。公司目前擁有該項(xiàng)目25%權(quán)益，并擬引入合作方共同開(kāi)發(fā)。

調(diào)控壓力下，高周轉(zhuǎn)成為房企共同的選擇。房企公告顯示，隨著紅五月到來(lái)，房企推盤(pán)力度加大。

金地集團(tuán)公告顯示，公司5月-6月新推或加推盤(pán)計(jì)劃的項(xiàng)目達(dá)到了43個(gè)，項(xiàng)目主要分布在二三線(xiàn)城市，其中，廣州(4個(gè))，東莞(4個(gè))，大連(3個(gè))，沈陽(yáng)(3個(gè))，金華(4個(gè))成為重點(diǎn)推盤(pán)區(qū)域。

并購(gòu)活躍

近期案例顯示，2018年預(yù)計(jì)仍是房企并購(gòu)大年，通過(guò)項(xiàng)目并購(gòu)轉(zhuǎn)讓?zhuān)糠址科蟾鎰e地產(chǎn)行業(yè)，而部分企業(yè)借此斬獲項(xiàng)目，實(shí)現(xiàn)戰(zhàn)略布局。張大偉表示，做大依然的當(dāng)下房企的主流選擇。整體看，房企拼規(guī)模趨勢(shì)加劇。

今年3月，碧桂園、保利、陽(yáng)光城、卓越集團(tuán)等房企歷經(jīng)多輪競(jìng)拍，深圳卓越集團(tuán)最終以51.02億元的價(jià)格成為項(xiàng)目最高報(bào)價(jià)人，較掛牌起始價(jià)溢價(jià)約43%。廣物地產(chǎn)成立于2007年，公司項(xiàng)目主要分布于廣州、佛山、肇慶、海口、三亞等城市，土地儲(chǔ)備面積超千萬(wàn)平方米。

泰禾集團(tuán)則選擇成立并購(gòu)基金，通過(guò)更加節(jié)省現(xiàn)金的方式進(jìn)行并購(gòu)。公司擬與控股股東泰禾投資集團(tuán)有限公司兩家下屬公司共同出資設(shè)立產(chǎn)業(yè)并購(gòu)基金，總規(guī)模為不超過(guò)200億元。泰禾集團(tuán)表示，并購(gòu)基金以股權(quán)投資方式或法律、法規(guī)允許的其他方式，直接或間接投資于符合公司戰(zhàn)略布局的房地產(chǎn)項(xiàng)目。

首創(chuàng)置業(yè)近期通過(guò)股權(quán)收購(gòu)方式獲得天津北辰項(xiàng)目，借此解決北京項(xiàng)目占比過(guò)高的意圖明顯。公告顯示，北辰項(xiàng)目距天津中心城區(qū)半小時(shí)生活圈內(nèi)，是天津未來(lái)建設(shè)和發(fā)展的重點(diǎn)區(qū)域；定位首次改善和首次置業(yè)客戶(hù)，配套設(shè)施完善，交通便利，規(guī)劃地上建筑面積約25.3萬(wàn)平方米。