作者:中國社會科學院財經戰略研究院 鄒琳華

十九大報告提出要“堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位,加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度,讓全體人民住有所居”,住房租賃市場的大發展箭在弦上。而住房租賃市場的大力發展,又需要以租購房同權、立法保護租房家庭的合法權益,租賃住房資產證券化及相應的租房稅收優惠等為制度基礎。租購房同權,既是中國住房制度改革的重大突破之一,更是社會文明發展的一個重要標志。

盡管租購房同權既是社會歷史發展的必然趨勢,也是筆者的一貫主張,但也有不少人提出一個比較尖銳的問題,租購房同權會推高租金嗎?從土地經濟學理論看,這個問題可能有兩個相反的標準答案。

根據標準的馬克思級差地租理論,房屋租金來源于房屋之間區位的差距。市中心的住房顯然能比市郊的同等住房要求更多的租金,毗鄰地鐵站、學校等的住房也往往租金不菲。租購房同權是否會形成新的級差地租呢?以前子女不能入學的出租房,租購同權后都同等地擁有了子女入學的權利。可以說出租房享受的公共服務權利都發生了由無到有的變化。由于多數房屋并無名校學區,這些房屋間的公共服務權利差總體為零,沒有因此形成新的“級差”,自然租金也不會因此而上漲。至于名校學區,入學條件苛刻復雜,僅憑租房能入學的可能性也微乎其微。根據這一推斷標準答案是,租購房同權總體看不會推高租金。

上述推斷看似完美,但是遺漏了一個重要問題。存在這么一個龐大的城市“租房”群體,在住房政策制訂者的眼里他們可能既沒有買房,也沒有租房,他們完全“隱身”。但他們也沒有真的流落街頭,他們又實實在在地生活在這個城市。他們“租住”在城中村、小產權房、地下室、簡易房等各種非正式出租房之中。他們不能提供正規的租房發票、租房完稅證明。他們寄居于此并不是為了逃避相關監管,而僅僅是因為家庭收入低而需要花錢的地方又多。他們并不是為了低效率過剩產業而存在,他們也是整個城市正常運轉所必不可少的一部分。把這一群體考慮進來,又回到上述標準級差地租理論,又很容易推斷出租購房同權會顯著推高租金。

現在存在兩種租賃房:

一種是正式租房,能提供租房發票、完稅證明,或能在住房租賃監管平臺合法登記備案,在未來可以享受同等公共服務權利。如根據北京市八部門2017年9月28日發布的“關于加快發展和規范管理本市住房租賃市場的通知”,租房家庭子女接受義務教育需要連續單獨承租并實際居住一定年限,且在住房租賃監管平臺登記備案。其他各城市的政策也大同小異,一般只有租住在商品住房或政府租賃房內才可以享受這些公共服務權利。

另一種是非正式租賃住房,他們不能提供正規的租房發票、租房完稅證明,沒法在住房租賃監管平臺登記備案,不享受基本公共服務。顯然,租購房同權之前,這兩種“租賃房”實際享受的公共服務權利大體等同,差別主要在于舒適度。租購房同權之后,“租住”這兩種“租賃房”的差別就不光在于舒適度,甚至還包括家庭的人倫(留守兒童危機)、子女的未來。有了這種“出租房”之間新的巨大差別,根據馬克思級差地租理論,租購房同權之后正式出租房必然會要求支付更高的租金。為了下一代,這些原居住于非正式出租房中的家庭都將有更大的動力競租正式出租房,以便為子女搏一個更好的未來,供求規律將發生作用。

總之,租購房同權如果不考慮非正式出租房,正式出租房的房租可能會因此上漲,租賃新政的推行或將因此增加新的阻力。反之,如果租住在非正式出租房中的家庭也能享受子女入學等公共權利,則租購房同權并不會產生新的群體差別。根據馬克思級差地租理論,租金也不會因此而推高。

非正式出租房無權享受公共服務,結果無非是他們的下一代不能就近入學。而讓全體國民的下一代都能同權享受公共服務,對國家、民族的未來有百利而并無一害。將租購同權進一步升級為公共服務國民待遇,既有利于租賃新政的推行,又勢必造福更多的大眾。