1000公頃集體土地上將建租賃房 租房市場配套政策不斷完善

租賃市場持續加溫 租購并舉時代來臨？

11月16日，北京市規劃國土委、市住建委聯合印發《關于進一步加強利用集體土地建設租賃住房工作的有關意見》，意見指出，從今年起的5年里，北京將供應1000公頃集體土地，用于建設集體租賃住房。從目前各區規劃部門釋放的信息看，這些未來入市的集體租賃房，很多位于五環以內，交通方便，同時還將有教育等配套設施配備。

租賃市場又一重磅政策正式出爐，從中央的頂層設計到各地陸續出臺扶持政策，今年可謂是租賃的“紅利年”。此次北京發布集體土地建設租賃住房的相關政策，被業內解讀為是從供需結構上改變北京租房市場，如果建設計劃落實到位，將能大幅度緩解區域租賃市場的供需平衡，平穩租金價格。

集體土地租賃住房政策發布 租客可拎包入住

在今年4月北京市發布的《北京市2017-2021年及2017年度住宅用地供應計劃》中，針對租賃市場明確提出，今后五年，北京將繼續加大租賃住房供應，計劃供地1300公頃，建設租賃住房50萬套。而這50萬套租賃住房，其中的大部分將通過集體建設用地安排。

政策發布后，市場都在關注，集體建設用地上的租賃房會如何建設，哪些人可以參與建設，哪些人可以入住。據了解，北京利用集體土地建設租賃住房試點始于2011年，2012年，在唐家嶺地區開展首個試點項目。

截至2016年底，北京市已先后啟動了海淀區唐家嶺、溫泉鎮太舟塢村、朝陽區平房鄉平房村、海淀區西北旺鎮皇后店村和昌平區北七家鎮海鶄落村等4批5個試點項目，共涉及集體建設用地38公頃，可建設近1.5萬套、總面積約110萬平方米的公共租賃住房。

11月16日，北京市規劃國土委、市住建委聯合印發《關于進一步加強利用集體土地建設租賃住房工作的有關意見》。市規土委相關負責人表示，此次按照市委、市政府部署，北京市計劃于2017年-2021年的五年內供應1000公頃集體土地，用于建設集體租賃住房，平均每年供地任務量約200公頃。

除了供地計劃外，針對集體土地租賃住房如何建設，《意見》也做出了明確的規定。在居住設計方面，租賃住房用地按照城鎮居住用地標準進行規劃和管理，配置必要的教育、醫療等居住公共服務設施。房屋套型結構和面積標準，可結合區域實際情況，按照市場需求，進行規劃、設計和建設。同時實施全裝修成品交房。

40萬套租賃房入場 改變供需結構

千頃集體土地供應計劃出爐，不少人擔心，這是否會變成小產權房“合法”入市的一種方式，對此，《意見》中也從租期、產權分配等方面進行了規定，從源頭避免出現變相出售等問題。

《意見》規定，鼓勵簽訂長期住房租賃合同，但單次租期不得超過10年。除承租人另有要求外，單次租賃期限不低于3年；承租人要求承租3年或以內的，出租機構不得拒絕。

同時，在產權方面，《意見》要求嚴格項目產權管理，以集體經濟組織為申報主體的，集體租賃住房涉及的土地使用權和房屋所有權歸農民集體所有；以集體經濟組織與國有企業合作成立的企業申報的，集體租賃住房涉及的土地使用權和房屋所有權歸新成立的企業所有。不動產權利證書(包括土地使用權和房屋所有權)按項目整體核發，不予分割辦理單元產權證書。同時，權利證書應注明：僅用于租賃住房建設和運營，未經批準，不得出讓、轉讓，不得轉租，不得出售，不得改變土地用途。

如果嚴格執行《意見》規定，粗略算下，這1000公頃土地未來會實打實地為北京增添約40萬套出租房。對此，中原地產首席分析師張大偉分析認為：首先，北京年內供應的70年持有型出租房源已經超過1.5萬套，疊加2016年，累計已經達到了142萬平方米，大約2.4萬套出租房。其次，集體土地建設出租房，北京已經有試點，海淀唐家嶺項目、溫泉鎮351地塊項目，朝陽區泓鑫家園小區三個集體建設用地建設租賃住房項目，5600套住房入住租戶，大規模的供應對于緩解區域租賃市場供需平衡，平穩租金對市場的確有很大影響。

第三，北京市場租賃房源總量接近250萬套，而30-40萬套的集體產權出租房，相當于未來5年，給北京增加10%-15%的租賃房源。如果能如期完成，那么北京市場的租金將會出現明顯下調。

租購并舉加速 超10城市供應租賃用地

近兩年，租賃市場迎來了一輪爆發期，從鼓勵引導，到信貸支持，如今已經發展到從源頭出發，從土地供應上引導租賃市場發展。

北京出臺集體土地建設租賃住房建設指導意見只是全國推進租賃類土地供應的一個縮影，據中原地產研究中心統計數據顯示，目前全國已經有超過10個城市成交租賃類土地成交+供應超過8萬套。北京、佛山、上海、廣州、深圳、杭州、珠海、天津、成都等超過10個城市開始租賃土地供應加速模式。

北京已經成交超過25宗土地中部分70年持有出租房136萬平米，大約能夠提供租賃房源2萬套(其中有4宗為100%持有，其他為不同比例配建)疊加已經掛牌的土地中成交繼續增加，北京租賃土地累計年內供應有望接近200萬平米。

自今年7月上海成交首宗居住用地以來，截至目前，上海已經推出25宗租賃住宅用地，出讓面積96.32萬平方米，合計建筑面積近200萬平方米。11月將有10宗成交。

深圳市土地房產交易中心近日發布公告，中心將于11月10日以掛牌方式公開出讓A811-0323宗地的使用權，該宗地內租賃住房和商業用房在出讓年期內全年期自持，自持年限為70年。

杭州首宗租賃住房用地10月27日成功出讓，國企杭州市城東新城建設投資有限公司以底價45390萬元競得該地塊，折合樓面價5049元／平方米。

10月11日，廣州一口氣出讓了6宗土地，包括4宗商業商務用地和2宗居住綜合用地。居住用地采用“限地價＋競自持＋搖號”和“限地價＋全自持＋搖號”的方式進行出讓。位于黃埔區科學城的KXC-K1-9地塊是廣州掛牌出讓的首個“全自持”地塊，同時，它也成為廣州首個搖號地塊。

10月10日，佛山桂城公開出讓一宗占地約11.7萬平方米的商住用地。最終，經過僅半個小時爭奪，地塊迅速被越秀以最高限制地價62.68億元，樓面價1.53萬元/平方米奪得，自持面積1萬平方米人才住房。

珠海最新推出的一塊土地，住宅功能部分屬于金灣區人才住房范圍，不得分割辦理《不動產權證》，不得抵押、轉讓及銷售，僅限租賃給符合規定的相關人員。

張大偉表示，從全國看，累計多城市合計出讓的租賃土地面積超過500萬平米，按照平均60平方米單套計算，已經可以直接提供租賃房源超過8萬套，集中在北京、上海等一線租賃熱點城市。

同時，還有超過12個省份及超過50個城市，出臺了有關租賃的政策內容。從政策內容看，主要是加減法政策，加法增加供應，減法，減少選擇租賃居住的阻力。政策方向主要有兩個：一類是直接影響房源供應，供應70年產權的出租房用地，包括北京、上海等城市做的比較積極。另外一類是針對租購同權的政策，增加租房者獲得的權益。這種到目前為止全國已經有超過12個省份50個以上城市發布了政策內容。政策著落點主要是保護租房者、維護租賃關系穩定。

萬億租賃市場大蛋糕 誰還能分一杯羹？

租賃，將在未來一段時間內成為房地產市場的主角之一，這一點已經成為業內共識。行業龍頭企業萬科更是在近日發布其新定位，計劃數年后，成為全球領先的住房租賃企業。“下一步萬科要在恢復住房的居住屬性、回歸房地產初心上作出努力和貢獻?！比f科董事會主席、首席執行官郁亮表示。多家銀行也發布了自己在支持租賃市場方面的計劃和產品。

房企、銀行、品牌公寓……萬億租賃市場未來還有哪些企業加入？對此，鏈家研究院院長楊現領認為，未來租賃市場還將迎來更多參與主體，形成土地供應商、開發建設端、產品運營端、金融支持端、租后服務方等多元主體各司其職的市場新格局。

楊現領分析稱，未來的住房租賃市場參與的主體主要有六類：

一是土地供應端：政府、國企或相關存量資產持有方、村鎮集體或個人

未來租賃市場的供應主要來自于三部分：一是土地招拍掛市場中的純自持地塊或自持面積，供應主體是政府，代表城市是上海。二是集體土地供應(北京)或老舊城中村整體收儲改造(深圳)，供應主體是村鎮集體或個人。三是存量房的改造，通過對老舊住宅小區、閑置商業、廢棄廠房等的升級改造，成為青年公寓，供應主體是國企或相關存量資產持有方。第三種方式是目前供應的主體，一、二代表了未來的趨勢。

二是開發建設端：開發商、部分品牌公寓

開發商在資金運作、資源整合、開發建設上具有先天優勢，將成為租賃住房開發建設的主體。此外，目前市場還有大量的品牌公寓采用了包租的模式，與原房東簽訂10-15年的合同，二次裝修改造后，投入運營，這類公寓運營方也扮演了開發者的角色。

三是產品運營端：品牌公寓企業

目前長租公寓領域市場運營主體主要有五類：互聯網創投類、開發商類、中介類、酒店類、地方國家隊。品牌公寓企業擁有更專業化的運營水準、更豐富的租賃服務經驗，與開發類企業的合作也日益增多。

四是金融支持端：銀行、保險、券商、信托、投行

租賃行業的金融行為集中在兩部分：一是投資，包括開發貸、企業融資，特別是新興的資產證券化，國際經驗表明，房產類的Reits是僅次于直接購置房產的長期投資收益率第二高的投資品種。

五是信息平臺方：租賃交易平臺、SAAS系統

互聯網平臺和應用軟件可提供流量和技術支持，提升多個環節效率，匹配金融產品支持和配套衍生服務。未來租賃信息平臺應用主要是兩類：一是租賃交易平臺，提供房源信息展示、營銷、交易撮合功能，如58、鏈家網、阿里閑魚等。二是房源管理SAAS系統，如水滴管家、全房通。

六是租后服務方：搬家、保潔、維修、無人超市、外賣等各類生活類服務

不同于住房市場，租賃市場的人群特征具有較大共性，如年齡20-45歲之間的年輕人居多、多為白領上班族。這部分人居住結構多為單身或兩人，對第三方服務需求度更高，也樂于接受新事物，各類公寓實質上成為了一個個青年社區，以此為入口提供各類生活服務，將是一個很大的市場。

楊現領表示，未來房地產市場的趨勢將會是各類市場參與主體各司其職，開發商負責建設，品牌公寓方進行經營，金融機構提供資金支持并享受投資收益，為推動住房租賃市場健康發展、實現百姓住有所居提供切實有效的住房租賃綜合解決方案，共同建設住房租賃市場生態圈。 文/門庭婷

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10月北京住房租賃量價齊跌

旺季過去，淡季來臨，7月過后北京住房租賃市場交易量、租金價格持續走低，10月租金更是進一步回落，不僅創下2017年的新低，跌幅也是今年前十個月以來之最。

今年租金均價已下跌8.2%

據偉業我愛我家市場研究院數據統計，2017年10月，北京住房租賃交易量環比9月下降2.7%，8月以來已連續三個月回落。全月的租金均價為4022元/套，環比9月下降4.2%，降幅為2017年以來最大的一個月。

不過，雖然交易量連續下滑，但成交總量仍與3月的春季租賃高峰季持平，隨著淡季的到來，租房需求的減少，租房交易量在接下來的兩三個月里仍有下降空間。租金上，今年前八個月的租金走勢整體較為平穩，始終維持在4400元/套左右，環比漲跌幅度都在2%以內，9、10兩月的價格跌幅則明顯擴大，與今年年初時的租金均價相比，目前的租金已經下降了8.2%。

偉業我愛我家集團副總裁胡景暉分析表示，隨著年底的日漸臨近，北京住房租賃的需求人群正在逐步減少，交易量的持續下滑符合市場規律，但大量換租需求的存在使得市場的整體交易量仍然保持著一定的規模，在春節到來前，租房需求還將進一步減少，北京的住房租賃交易量還會繼續下降。

市場需求下滑，沒有支撐的租金自然也開始下滑。不過，與往年相比，今年10月的租金價格走勢還是較為特殊的，年底租金低于年初春節最冷時期的情況雖然也曾出現過，但這么大的降幅卻較為罕見。事實上，今年前8個月里，北京的租金走勢整體表現得十分平穩，淡季與春節后、暑期兩個旺季的價格相差也不大，直到9月、10月，租金的跌幅才有明顯的擴大。

調控穩定市場預期

根據以往的規律，春節過后的一個月左右和六七月份的暑期畢業季，一般都是北京租賃市場的旺季，租房需求集中爆發，交易量和租金價格都會有較為明顯上漲，但在今年，隨著人口疏解和產業轉移，大量租房人口外移到了租金更低、交通方便的遠郊區域，原本租金相對較高的城市核心區的租房需求則在逐步減少，一增一減之下，今年租賃旺季的租金上漲趨勢便得到了中和沖抵，加上二手房市場交易停滯，部分不著急出售房產的業主更愿意把房屋放到租賃市場，使得租賃市場的房源明顯增加，所以北京的租金價格在今年前八個月走勢較為平穩。

至于9月、10月，原本就是北京租金下滑的時期，但今年這兩月的降幅不僅超過前八個月，也超過了往年同期，這與今年高強度的樓市調控以及國家鼓勵租賃市場發展的政策關系密切。

近兩年來，國家對租賃市場的重視程度與日俱增，“租購并舉”更是成為了國家戰略。今年下半年，促進住房租賃市場發展的中央精神開始逐步在各個城市落地，北京也出臺了各種相關政策，如開展利用集體建設用地建設租賃住房試點、實施北京住房租賃新政、上線住房租賃監管和服務平臺等等，加上上半年北京五年住宅用地供應計劃中租賃住房用地的增加，整個租賃市場的政策正在向著規范市場秩序、穩定租金價格的大方向發展，并在淡季期間對租金價格的下跌起到了催化作用。

所以，在市場的作用下，接下來北京的租賃市場將進入量價下滑的淡季，而在政策的作用下，未來北京的租賃市場將進入更加健康平穩的發展時期。