養老 你準備住在哪里？

重陽將至，老年人相關的話題又上了熱搜。根據《北京市“十三五”時期老齡事業發展規劃》，北京市當前正處于中度老齡化時期。北京全市常住老年人口340.5萬，占常住人口總數的15.7%，預計到2020年，全市常住老年人口將超過400萬，老年人口比例為24.7%。迅速增長的老年人口數量為相關老年產業提供了大量需求，開發商宣布進軍養老地產也早已不是什么新鮮事。不過，《廣廈時代》調查發現，雖然眾多開發商在北京進行了養老地產的拓展，但實際落地見到成果的主要還是以養老公寓為主的機構養老，而這些由開發商或建設或改造的項目，基本都處于養老機構的金字塔尖，尚難惠及大部分老年人。

老齡化時期已來

養老地產需求旺盛

“老齡化社會”，已成為近些年出現率居高不下的詞匯，但很少有人有明確的概念，身邊到底有多少老年人？

2016年發布的《北京市“十三五”時期老齡事業發展規劃》中指出，北京市當前正處于中度老齡化時期。北京全市常住老年人口340.5萬，占常住人口總數的15.7%。平均每天凈增500余名60歲以上老年人，凈增120余名80歲以上高齡老年人。預計到2020年，全市戶籍老年人口將超過380萬，常住老年人口將超過400萬。城六區占全市老年人口的三分之二，老年人口比例為24.7%。也就是說：北京每4人中有1位老年人，這其中包括15萬部分自理和不能自理的老人，還有約16萬失智的老人。

龐大的老年人口數量背后蘊含的是巨大的商機，而能分走其中很大一部分蛋糕的就是眾多開發商都看好的養老地產。

《廣廈時代》調查了解中發現，很多老人雖然在情感上還沒有完全接受，但對于自己養老的規劃，已經轉向了專業的養老機構，而這些機構的設施、服務、價格都是他們非常關心的話題。而且，為自己進行養老規劃的年紀也在提前，很多人五十歲左右，就已經開始考慮自己的養老問題。

需求不斷增長，開發商也看中這一商機。大概十年前，就陸續有開發商將養老作為企業戰略發展版圖中的一部分，擁有較高消費能力的北京也成為一些開發商進軍養老地產試點的第一站。遠洋、萬科、金隅、首開等品牌開發商都在北京進行了養老業務的試水。

運營模式多樣

養老機構率先落地

北京市在2015年年底發布的《北京市養老服務設施專項規劃》，提出了“9064”養老服務發展目標，即到2020年，90%的老年人在社會化服務協助下通過家庭照顧養老，6%的老年人通過政府購買社區照顧服務養老，4%的老年人入住養老服務機構集中養老。

在這樣的養老模式下，開發商及一些運營機構探索了多種養老地產的開發運營模式。以遠洋集團為例，其在2013年正式推出旗下高品質養老服務品牌“椿萱茂”。目前已成為國內高端養老行業的標桿品牌，同時形成了高端老年公寓、長者社區、照料中心三大產品線。而另一在北京已有多個項目試水落地的萬科，其養老業務也已明確其機構型、CCRC 型、社區嵌入型三大方向，并在不同的地塊選擇不同的業務入駐。

除了遠洋、萬科這類地產開發商外，有很多機構也已經參與到北京養老地產的開發運營中。據昱言養老工作室統計分析，目前北京養老機構的運營模式主要分為8種，以租賃+押金的形式為主，同時在此基礎上也開發出了多種創新盈利模式。位于雙橋的恭和家園項目，就創新開發了共有產權模式，以銷售方式面向市場，業主和開發商共有產權，產權份額分別為95%和5%。

雖然模式多種多樣，但由開發商建設或改造運營的養老項目，率先落地并已有老人入住實際體驗的仍以相對較傳統的老年公寓為主。名氣較大的遠洋·椿萱茂、北萬·怡園基本都是這類型的養老機構。

北京養老機構超過490家

開發商運營項目多定位高端

養老機構，同樣也是目前北京養老市場上的主力軍。根據昱言養老工作人員的調研，截至2017年10月，北京16個區縣內正常運營的養老機構共有490家，其中：東城區12家、西城區32家、朝陽區58家、海淀區46家、豐臺區32家、石景山區13家、大興區41家、門頭溝區11家、延慶區33家、房山區46家、通州區18家、平谷區31家、懷柔區17家、昌平區52家、密云區29家、順義區18家。朝陽區擁有的養老機構數量居北京各區之首，其次為昌平區、海淀區和房山區。

對這490家養老機構最低收費標準整理(注：所統計價格依據各養老機構的最低收費標準)后顯示：在這些機構中，平均每月收費價格在2000元以下的養老機構共有225家；收費2000元以上共152家；收費4000元以上的共74家；收費7000元以上的有17家；16個區縣內，收費7000元以上的高檔養老機構主要分布在朝陽區，共8家；海淀和昌平區各有兩家；東城、西城、豐臺、石景山、大興各一家；其他區域目前尚未出現月平均收費7000元以上的高檔養老機構。

而由開發商運營的養老項目，大多位于收費7000元/月以上的這些養老機構中。《廣廈時代》了解發現，目前開發商運營的養老機構收費模式通常主要為“房租或床位費+護理(服務)費+餐飲等其他費用”，完全能自理的老人費用最低，然后依據老人需要增加護理的程度相應調整，需要特殊護理的失智老人每月費用要到一兩萬元。

雖然定位高端，但開發商運營的這些項目目前基本都是一房難求，想要入住的老人大都需要進行排隊，開發商運營的養老機構，對于老人來說，無論從時間還是金錢上，都還是奢侈品。本版文/門庭婷

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本版制表/門庭婷 田瑚