2015年至今年年初,北京二手房房價連續上漲,受利益驅動和政策影響,法院受理的房屋買賣合同糾紛案件數量持續攀升。9月6日,昌平法院召開新聞通報會,通過分析2015年至2017年上半年房屋買賣合同糾紛案件的審理情況,對二手房買賣的糾紛案例和成因進行了分析,其中因房價上漲導致賣方違約成本降低,成為二手房交易糾紛的一個突出原因(9月7日《新京報》)。

不可否認,房產是大多數城市家庭的主要財產,涉及房產矛盾糾紛直接影響家庭財產的安全性,影響房屋交易市場的正常秩序。所以說房屋買賣合同糾紛是涉及家庭和社會穩定和諧的重要問題,必須引起高度重視。二手房交易當中,房屋沒有過戶之前,交易的風險全部在買房者這邊,如果在交易期間房屋漲價,賣房者就可能受利益的驅使,在合同簽訂之后“坐地漲價”或者直接毀約。報道中就有法官指出按照交易慣例,房屋買賣合同約定的違約金為合同價款的20%,而一旦房價上漲過快、漲幅過高,違約成本便會低于房價上漲帶來的利益,為了最大化地獲取利益,賣方會選擇違約或者阻礙合同繼續履行。既然房產交易關乎群眾的切身且重大的利益,交易當中的不誠信行為就屬于重大失信行為,同時也是違法行為。不少毀約的賣房者想當然地認為,不誠信的代價就是支付合同價款的20%,只要房屋漲價的數額超過違約金數額,自己則穩賺不賠,如果買房者對自己的耍賴行為知難而退,可以獲得的利益更為可觀。

如果讓那些賣房子的耍賴者們都穩賺不賠,簽好的合同說作廢就作廢,誰還敢購買二手房,誰還愿意選擇誠信交易。根據合同法的基本要求,合同約定的內容只要合法合理都應該遵守,合同沒有約定的內容則要按照法律規定處理。如果房屋買賣合同是雙方當事人真實的意思表示,且未違反法律的強制性規定,不存在不可抗力因素,法院確認其合法有效的話,對雙方當事人均具有約束力,雙方當事人都有繼續履行合同的義務。在司法實踐中,賣房耍賴者基本都是丟了誠信又賠錢,既要繼續履行合同配合買房者過戶,又要按照約定賠償違約金。大量的案例證明,二手房交易中,賣房者不要對違約心存僥幸,買房者也不要對違約逆來順受。另外,行政監管部門要強化對房產中介的監管。房產中介不能為了賺取傭金,隱瞞相關信息,如果因此導致房產交易遭遇不可抗力因素,房產中介應該賠償交易不能所造成的損失,并且要接受行政處罰。房產中介應該成為防范交易糾紛的力量,而不是矛盾糾紛的制造者。

讓賣房耍賴者繼續履行合同、賠償違約金,就是讓違約者在經濟上得不償失。此外,對于賣房者的不誠信行為還要進行懲戒,讓其追悔莫及。既然賣房毀約是重大失信行為,信用懲戒的力度就應該與之相匹配,讓不誠信者在貸款、開公司、求職等一系列經濟活動中受到限制,自食不誠信行為帶來的苦果。