編者按：地產(chǎn)新政效果明顯，北京等一線城市房?jī)r(jià)開始松動(dòng)。記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，北京二手房市場(chǎng)預(yù)期正在發(fā)生逆轉(zhuǎn)，成交均價(jià)經(jīng)歷了連續(xù)17個(gè)月上漲之后出現(xiàn)了連續(xù)2個(gè)月的下跌。北京房?jī)r(jià)將如何調(diào)整，值得持續(xù)關(guān)注。

本報(bào)記者 王 崢

在“317”新政執(zhí)行2個(gè)多月后，北京的二手房?jī)r(jià)格也開始出現(xiàn)大面積松動(dòng)，多個(gè)區(qū)域的千萬(wàn)級(jí)二手房，降價(jià)幅度均超過200萬(wàn)元，而在首套房房貸利率繼續(xù)收緊的背景下，業(yè)內(nèi)人士預(yù)計(jì)北京二手房市場(chǎng)恐延續(xù)量?jī)r(jià)齊跌的態(tài)勢(shì)。

信貸再度收緊

5月份剛剛調(diào)整的房貸利率，于6月初再度收緊。其中，北京部分銀行首套房房貸利率提升至基準(zhǔn)利率的1.1倍，而5月份北京首套房房貸的利率剛剛被調(diào)整回到基準(zhǔn)利率。

6月4日晚，記者拿到了一份《關(guān)于調(diào)整北京分行個(gè)人住房按揭貸款利率的通知》，其中明確提出，北京分行個(gè)人住房按揭貸款最低指導(dǎo)價(jià)為：首套住房按揭貸款最低為基準(zhǔn)利率的1.1倍，其中補(bǔ)按揭和接力貸最低為基準(zhǔn)利率的1.15倍；二套住房按揭貸款最低為基準(zhǔn)利率的1.2倍。新的住房按揭貸款利率政策于2017年6月5日正式執(zhí)行，但考慮到業(yè)務(wù)的連續(xù)性，支行在2017年6月5日前已受理的按揭業(yè)務(wù)，如果在2017年6月5日（不含）前錄入個(gè)人信貸系統(tǒng)或者客戶提供的網(wǎng)簽合同顯示的網(wǎng)簽日期在2017年6月5日（不含）前，該類業(yè)務(wù)可按原按揭貸款利率政策執(zhí)行。

有業(yè)內(nèi)人士告訴《證券日?qǐng)?bào)》記者，按照100萬(wàn)元貸款計(jì)算，首套房房貸執(zhí)行基準(zhǔn)利率時(shí)，25年期月供為5787.8元，如果首套房貸執(zhí)行最低1.1倍基準(zhǔn)利率時(shí)，25年期月供為6075.4元。新政策后首套房的購(gòu)房者每個(gè)月要多還287.6元。而相比2016年市場(chǎng)寬松時(shí)的信貸政策（8.5折，30年期），本次調(diào)整后，首套房購(gòu)房者每貸款100萬(wàn)元的月供（25年期），將增加1202.7元。

對(duì)此，中原地產(chǎn)首席分析師張大偉分析認(rèn)為，目前資金成本繼續(xù)上升，包括余額寶等固定理財(cái)收益年化資金成本已經(jīng)接近4.1%，這種情況下，疊加管理成本，按揭貸款的基準(zhǔn)利率4.9%對(duì)于大部分銀行來(lái)說，已屬于低利潤(rùn)產(chǎn)品。所以，預(yù)計(jì)后續(xù)銀行將逐漸從目前的基準(zhǔn)為主提高至基準(zhǔn)上浮。

“房?jī)r(jià)逐漸出現(xiàn)調(diào)整，這種情況下，銀行的風(fēng)險(xiǎn)在增加，其對(duì)抵押品的風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)也將提高，不出意外，各家銀行將繼續(xù)收緊房地產(chǎn)貸款的額度，并提高房地產(chǎn)貸款的成本。此前北京房貸最嚴(yán)格的時(shí)期是在2011年及2014年間，首套房為基準(zhǔn)利率。最近出現(xiàn)的基準(zhǔn)上浮將是北京按揭貸款歷史最嚴(yán)格的政策。從調(diào)控的趨勢(shì)看，預(yù)計(jì)信貸收緊的延續(xù)周期內(nèi)，北京的房地產(chǎn)市場(chǎng)將降溫持續(xù)。”張大偉指出。

而從記者了解到的情況看，在“317”新政執(zhí)行2個(gè)多月后，北京的房地產(chǎn)市場(chǎng)開始出現(xiàn)明顯降溫。

房?jī)r(jià)下調(diào)明顯

“您最近有考慮賣房嗎，有客戶愿意530萬(wàn)元買您的房子。”6月4日，家住東北四環(huán)的李女士，接到了鏈家地產(chǎn)工作人員的電話，在明確拒絕后，李女士則開始感慨近期房?jī)r(jià)的巨大變化。

“1個(gè)月前，中介給我電話，問我640萬(wàn)元賣不賣，我當(dāng)時(shí)有些動(dòng)心，但是考慮到有貸款記錄，賣完再買就要付八成首付，還是有些風(fēng)險(xiǎn)，就暫時(shí)放棄了。沒想到1個(gè)月時(shí)間后，價(jià)格變動(dòng)超過100萬(wàn)元。” 李女士笑稱，真該聽身邊一位有多套購(gòu)房經(jīng)驗(yàn)朋友的話，她這位朋友在“317”新政剛以出臺(tái)時(shí)，便勸李女士賣掉手頭這套房子，等價(jià)格調(diào)整，再伺機(jī)買入。“主要我是自己住，要不真就考慮賣了，這100萬(wàn)元的差價(jià)，趕上好幾年工資了”。

實(shí)際上，即便價(jià)格下調(diào)超過100萬(wàn)元，這套房子的價(jià)格也僅是回到春節(jié)前夕的水平。

同時(shí)，記者在“剛需買房+”的程序上看到，北京多個(gè)區(qū)域的千萬(wàn)級(jí)二手房，價(jià)格調(diào)整均超過200萬(wàn)元。

在西北四環(huán)四季青橋附近的酈城小區(qū)，6月1日還報(bào)價(jià)2780萬(wàn)元的一套復(fù)式大三居，6月4日的報(bào)價(jià)已經(jīng)下調(diào)至2400萬(wàn)元；而在東四環(huán)紅領(lǐng)巾橋附件的華紡易城小區(qū)，一套三室兩廳兩衛(wèi)的二手房，4月14日首次掛牌時(shí)的價(jià)格為1200萬(wàn)元，6月4日則下調(diào)至1000萬(wàn)元；同時(shí)，位于西五環(huán)的建西苑小區(qū)，4月16日掛牌的一套四居室彼時(shí)的價(jià)格為1100萬(wàn)元，6月4日則下調(diào)至900萬(wàn)元；此外，國(guó)貿(mào)CBD區(qū)域的華貿(mào)國(guó)際公寓，一套兩居室的掛牌價(jià)，也從5月21日1600萬(wàn)元，下調(diào)至6月4日的1340萬(wàn)元；而位于北三環(huán)外的知名高檔學(xué)區(qū)樓盤太陽(yáng)公元，一套三室兩廳住宅，掛牌價(jià)已經(jīng)從4月11日的2050萬(wàn)元，降至6月4日的1850萬(wàn)元，但仍比去年12月27日的掛牌價(jià)1750萬(wàn)元，高出100萬(wàn)元。

記者還注意到，僅在6月4日，在該軟件上下調(diào)二手房?jī)r(jià)格的房源個(gè)數(shù)為1002套，而上調(diào)價(jià)格房源數(shù)量為117套，兩者相差近9倍。“價(jià)格上調(diào)的二手房，大部分都是稀缺房源，有的小區(qū)甚至只有這一套房子再賣，所以才會(huì)出現(xiàn)價(jià)格走勢(shì)異于整體市場(chǎng)的情況”。

而在二手房?jī)r(jià)格大幅下調(diào)的情況下，北京二手房的交易量也是持續(xù)萎縮。根據(jù)北京市住建委的數(shù)據(jù)顯示，5月份，北京二手住宅共網(wǎng)簽10801套，創(chuàng)下2015年2月份以來(lái)的最低值。這也是繼4月份，北京二手房網(wǎng)簽量連續(xù)第二個(gè)月下滑。業(yè)內(nèi)人士指出，北京在執(zhí)行二套房八成首付的情況下，首套房購(gòu)買者成為市場(chǎng)交易主力，但隨著首套房貸款利率的繼續(xù)收緊，這部分購(gòu)房者的買房意愿也將受到打擊，從而進(jìn)一步拉低市場(chǎng)成交量。

張大偉也認(rèn)為，購(gòu)房者的資金成本在持續(xù)上升，已經(jīng)逐漸完成了從量變到質(zhì)變的過程，貸款的壓力越來(lái)越大。目前市場(chǎng)成交已經(jīng)全面降溫，降價(jià)仍將持續(xù)。