房東攆人、中介騙人、開發商欺負人……您還在為租房買房而煩惱嗎？5月19日，我國首部專門針對住房租賃和銷售的法規——《住房租賃和銷售管理條例》(征求意見稿)開始向社會公開征求意見。

近年來，我國住房租賃和銷售市場發展迅速，與此同時，也出現了當事人權益保護不充分、市場秩序不規范、監管制度不完善等問題，亟須通過專門立法予以解決。今年2月，住房租賃市場立法被列入立法工作計劃。住房城鄉建設部在總結地方實踐經驗、參考國內外相關立法、廣泛調研和征求意見的基礎上，研究起草了征求意見稿。

今后，住房租賃和銷售能否更加規范？當事人合法權益和交易安全能否得到更好保障？

鼓勵按月付租金，不得租住陽臺等空間

據統計，目前約有1.6億人在城鎮租房居住，主要是外來務工人員、新就業大學生等，然而，承租人總體處于相對弱勢的地位，合法權益難以得到保障。為穩定住房租賃關系，保護租賃雙方權益，征求意見稿在租金、租期、承租人居住權利保障等方面作了規定。

規范租金支付和調整方式。為減輕承租人集中支付租金的壓力，意見稿規定，除當事人另有約定外，承租人應當按月支付租金。對住房租賃合同中未約定租金調整次數和幅度的，意見稿提出，出租人不得單方面提高租金。同時，直轄市、市、縣人民政府要建立住房租金發布制度，定期公布分區域的市場租金水平等信息，以引導當事人合理確定租金價格。

鼓勵簽訂長期租賃合同。據了解，目前我國房屋租賃的期限一般在一年或無固定期限。意見稿提出，鼓勵出租人與承租人簽訂長期住房租賃合同，對于當事人簽訂三年以上住房租賃合同的，規定直轄市、市、縣人民政府要給予相關政策支持。

近年來，我國也出現了一些企業和機構投資經營住房租賃，包括自如、魔方、相寓等，市場份額約占1%。意見稿提出，對于這些住房租賃企業出租自有住房的，除承租人另有要求外，租賃期限不得低于三年。此外，為了鼓勵發展規模化、專業化住房租賃企業，意見稿也作出原則性規定，明確住房租賃企業可依法將住房租賃相關收益設立質權。

注重承租人居住權利保障。征求意見稿規定，承租人可依法申領居住證，享受規定的基本公共服務，辦理住房租賃備案后，租賃期限屆滿時承租人享有同等條件優先承租的權利；未經承租人同意，出租人不得擅自進入租賃住房，住房租賃合同約定出租人可以進入的，出租人要按照約定提前通知承租人；出租人不得采取暴力、威脅或者其他方式驅逐承租人，收回住房。同時，意見稿也規范了承租人租賃行為，規定其要按照合同約定及物業管理要求合理使用租賃住房，不得擅自改動住房結構和室內設施設備，不得損害他人的合法權益。

強化住房租賃市場管理。征求意見稿規定，直轄市、市、縣人民政府要制定單間租住人數和人均租住面積標準，并明確規定廚房、衛生間、陽臺和地下儲藏室等非居住空間，不得出租用于居住。針對二房東轉租他人住房違規經營等市場亂象，意見稿規定，轉租住房應當征得出租人的書面同意，對于自然人轉租住房達到一定規模的，應當依法辦理工商登記。

對房產中介，劃定11個“禁區”

為強化對房地產開發企業銷售住房行為的監管，征求意見稿在住房銷售條件、銷售程序等作了一般性規定，提出房地產開發企業在取得預售許可證后，應當在十日內在房產管理部門網站和銷售現場一次性公開全部準售住房及每套住房價格，并對外銷售。

與此同時，對違法銷售行為的處罰力度將加大。針對房地產開發企業違規銷售住房、擾亂市場秩序等突出問題，意見稿明確了發布虛假廣告、哄抬房價、捂盤惜售、價外加價、一房多售、捆綁銷售等12項禁止性行為。對存在這些行為的，可依法處以暫停網上簽約權限、沒收違法所得、罰款、吊銷資質證書等處罰措施，構成犯罪的，還要依法追究刑事責任。

目前，我國房地產中介服務機構約有6.8萬家，從業人員將近100萬人。中介行業在為住房交易作出貢獻的同時，也存在各種各樣的問題。為加強房地產中介行業管理、規范服務行為，意見稿從規范機構設立和從業人員管理、規范房源信息發布、規范收費行為等方面作出了具體規定。

針對房地產經紀機構和從業人員擾亂市場秩序、侵害群眾合法權益等問題，意見稿規定了不得捏造散布不實價格信息、炒賣房號、發布虛假房源信息、捆綁收費、賺取差價、違規提供購房融資、為當事人規避稅費提供便利等11項禁止性行為。對違反這些規定的經紀機構和從業人員，將給予暫停合同網上簽約權限、沒收違法所得、罰款等較為嚴厲的處罰措施。

值得注意的是，公租房等政策性住房租賃和銷售，以及旅館類住宿服務，不適用該條例的規定。