調控政策效果顯現

今年以來，全國首套房房貸平均利率折扣變化明顯，自1月份以來，居民首套房房貸實際利率已連續4個月上升。融360最新報告顯示，4月以來，上海、深圳、廣州、重慶、福州、蘇州、廈門、南昌、寧波等城市紛紛上調。數據顯示，在全國35個城市533家銀行中，有122家銀行首套房利率折扣上升，占比22.89%。

“房貸利率折扣少了，這既受到各地出臺房地產調控政策的影響，也有銀行自身進行業務調整的因素。”中國社科院金融所銀行研究室主任曾剛認為。

去年以來，為抑制房價上漲過快，多地出臺了差別化的房地產調控政策。以北京為例，繼去年“930”上調首套房和二套房首付比例之后，今年3月，北京進一步提高了二套房貸最低首付款比例，普通自住房提高至60%，非普通自住房提高至80%；同時降低房貸期限，從最高30年的降至25年。據不完全統計，至今已有超過55個城市出臺了各種房地產調控政策。

“一方面，銀行要配合各地出臺的住房金融政策，抑制房價上漲過快；另一方面，住房按揭雖然風險較低，但并非是銀行較賺錢的業務。”曾剛分析，此前，大多數銀行的房貸利率都是有折扣的，這無論與個人消費信貸還是企業貸款相比，銀行發放住房按揭貸款的收益率水平要低得多。

去年，不少銀行將住房按揭貸款作為貸款投放的“大頭”，不少銀行2016年新增貸款中超過一半都是住房按揭貸款，還有的住房按揭占比超過六成。曾剛認為，在去年經濟下行壓力大、優質資產難尋的背景下，銀行多放住房按揭貸款是一種防御性的選擇，有其特殊性。

銀行調整資產結構

當前，情況發生了變化。一季度，我國宏觀經濟數據亮點頻現，與此同時，貨幣市場利率中樞上行，導致銀行資金成本上升。

融360分析師李唯一認為，對于銀行來說，房貸業務回籠周期長，收益較低當前，房貸業務量過大將會降低銀行的資金回籠速度，加劇銀行現金鏈壓力。

尤其是在企業發債困難、融資需求重新轉向銀行體系的背景下，銀行的議價能力明顯上升。4月27日，貴州貴龍發行的一只5年期AA級企業債發行利率高達7.8%。由于發債成本明顯上升，更多的企業選擇了放棄。今年以來，有將近1千億規模的債券取消或推遲發行。在4月份，就有136支債券取消或推遲發行。

“從負債端看，銀行的成本上升了，因此，首套房房貸折扣越來越少也是銀行根據市場變化調整的結果。”曾剛說，尤其是對資金成本較高的小銀行來說，在當前市場利率之下，房貸折扣越多，其收益率也就越低。

銀行隨著市場的變化調整資產負債結構，這從一季度的數據中也能看出端倪。隨著房貸增速環比回落，一季度，房貸在新增貸款中的占比也出現了明顯下降。一季度，個人住房貸款余額19.1萬億元，同比增長35.7%，比上年末回落1.1個百分點。與此同時，更多的信貸資金投向了企業，一季度，企業部門新增中長期貸款占全部新增貸款的63.3%，較上年末大幅上升，提高了30個百分點。

資金成本上升，導致銀行需要尋求“更賺錢”的資產，因此，曾剛認為，今年銀行的資產負債結構會發生較大變化，這意味著房貸在其中的占比會明顯下降。“如果成本上行，資產收益率不跟著上去，那么銀行利潤就難以保證。”

購房者趨于冷靜

資金利率作為宏觀調控的重要手段，能夠起到抑制房地產價格過快上漲的作用。從資金面來看，銀行成本上升，會影響房貸的價格，進而影響需求。隨著各地住房金融政策及限購等政策的出臺，給過去非理性的房地產市場“潑了盆冷水”。

“目前市場預期趨于平穩，購房需求可能有所下降。”曾剛認為，無論是資金面還是購房預期的變化，都會影響購房者的意愿和交易量，目前看，在穩定預期上，前期房地產調控政策起到了明顯作用，此前購房者普遍預期房地產價格會較快上漲的恐慌性情緒大幅緩解。

有人擔心，房貸折扣少了、利率高了，會不會誤傷剛需？的確，住房按揭利率折扣變少直接影響了購房成本。首套房首付增加、利率上升，意味著新增購房者需要支付更多的首付以及承擔更多的貸款利息支出。“但目前來看，調整針對的是增量，對于存量房貸，居民的負擔沒有加重。”曾剛表示，但從中長期看，房地產市場漲幅放緩，對于剛需購房者來說也是好事兒，尤其是部分城市房價出現了小幅回調，總的來算，成本說不定不升反降。

從后期看，房貸利率在部分城市上調至基準利率的基礎上，仍有上浮的可能。

曾剛認為，房貸利率是否會繼續上浮要看接下來市場利率的變化。“對于銀行來說，如果資金利率繼續走高，那么房貸利率可能會繼續上漲。”

李唯一預計，房貸利率繼續上調可能性較大，銀行會繼續收縮房貸業務、控制房貸增量，并在滿足剛性需求和控制資金成本之間尋找平衡點。但從總體來看，房地產調控一系列“退燒藥”已初現成效。