為了規范物業管理活動，維護業主和物業服務企業的合法權益，改善人民群眾的生活和工作環境，建立美好和諧社會，2003年6月8日國務院令第379號公布了《物業管理條例》，2016年1月13日國務院根據多年來的實施情況，對《物業管理條例》進行了修改，雖然修改后的《物業管理條例》比原條例更合理、更完善，但在實施過程中仍存在不足。

一、 《條例》對什么是業主大會沒有進行定義，導致有些住宅小區的業主對業主大會沒有概念，許多業主認為，只要住宅小區有事叫業主開會，就叫業主大會，不開會就沒有業主大會，認為業主大會可有可無，有些地方甚至還發生，由幾個熱心人召集部分業主開會，宣布成立業主大會，并不經任何部門審核批準，自刻公章等亂象。

二、 《條例》對什么是業主委員會沒有進行定義，造成業主對業主委員會和物業服務企業各自的職責混淆，容易產生兩種情況：（1）業主不論大事小事一律找業主委員會，不找物業服務企業，業主委員會成了業主的“傳聲筒”。處理不滿意，業主對業主委員會就有意見，使業主委員會的工作很被動。（2）業主認為物業服務的事，有物業服務企業，業主委員會是多余的，可有可無，以上情況對業主委員會協助、監督物業服務企業履行物業服務合同工作十分不利。

三、 《條例》沒有業主委員會經費來源的規定，業主委員會是政府有關部門審核批準的組織機構，業主委員會的成員工作雖然帶有公益性質，但一個機構的運行必然會有費用產生，如果業主委員會的經費來源不作明確規定，就容易產生兩種結果：（1）造成業主委員會與物業服務企業相互勾結，以犧牲業主利益為條件，而獲取經費甚至是好處。（2）業主委員會因無經費，工作無法開展，最后名存實亡。

四、 《條例》第六條關于業主的權利中，沒有明確業主對物業共用部位、共用設施設備和相關場地的收益知情權和分享權，這不僅不利于保護業主的合法權益，也與《物權法》精神相不符。

五、 《條例》第十三條，業主大會定期會議應當按照業主大會議事規則的規定召開，經20%以上業主提議，業主委員會應當組織召開業主大會臨時會議，根據這一條款，業主委員會無權召開業主大會臨時會議，哪怕遇到重大或緊急情況也無權召開。比如，住宅小區某單元電梯壞了需動用大修基金，而動用大修基金必須經業主大會同意，怎么辦？還有如果住宅小區某單元樓頂滲水，影響到頂樓業主正常生活，整改需動用大修基金又怎么辦？再有，如果業主委員會打算動用住宅小區共用用物業部位，設施設備和相關場地進行經營，需召開業主大會征求意見，又怎么辦？

六、 《條例》第十四條，召開業主大會會議，應于會議召開15日前通知全體業主，該條款沒有考慮到出現特殊情況的因素，不利于業主委員會對住宅小區內重大或突發事件的處理，容易造成利害相關業主與業主委員會的矛盾，不利住宅小區的團結與和諧。

七、 《條例》第三十條，建設單位應當按照規定在物業管理區域內配置必要的物業管理用房，該對建設單位應當提供必要的物業用房，只有定性的要求，沒有定量的標準，也沒有明確由省市地方政府確定，這給建設單位留下了法規漏洞，對業主的權益也會帶來侵害。

八、 《條例》第五十四條，利用物業共同部位，共有設施設備，進行經營的，應征得相關業主，業主大會，物業服務企業的同意后，，按照規定辦理有關手續，該條款混淆了業主、業主大會、業主委員會與物業服務企業的關系，因為物業共用部位，共同設施設備的產權是全體業主的，業主大會和業主委員會是產權人的代表，而物業服務企業只是業主大會堂選聘的服務企業，如果產權人使用自己的產權還要征得物業服務企業同意，就如一個家庭請了保姆，家里處理家庭財產還必須征得保姆同意一樣不靠譜。

九、 《條例》六十二條，違反本條例規定，建設單位在物業管理區域內不按照規定配置必要的物業管理用房的，縣級以上地方人民政府房地產行政主管部門責令限期改正，應給予警告，沒收違法所得，并處以10萬以上50萬以下罰款，由于《條例》第三十條對建設單位提供必要的物業管理用房只有定性要求，沒有定量標準，因此執行有困難，并且如果建設單位房子已賣完，責令限期改正也困難。

十、 目前全國一二線城市房地產開發已完成了80%左右，現在新開發的房源不多，如果《條例》只對《條例》下發后仍不按規定提供必要物業用房，或擅自改變業主共有物業部位、設施設備和相關場地經營的建設單位，進行處理，那么，《條例》以前的違規建設單位怎么處理，如果以前的不處理，這對廣大業主公平嗎？

為使《物業管理條例》更加完善，更加具有實用性和可操作性，能更合理地保護業主的合法權益，減少社會矛盾，建立和諧住宅小區，建設和諧社會，特提出以下建議：

一、 明確業主大會的定義

業主大會是在政府主管部門指導下，住宅小區業主為加強和完善本住宅小區物業管理活動而自愿組建的群眾性機構組織，它對住宅小區的物業管理活動有決定權（國家法律法規有規定的除外）。

二、 明確業主委員會的定義

業主委員會是由業主大會選舉產生的，是經政府有關主管部門審核批準成立的組織機構，它是業主大會的常設機構，代表業主大會處理本住宅小區日常物業管理活動的有關事務，協助和監管物業服務履行服務合同，提高服務質量。

三、 明確業主委員會的經費來源

解決業主委員會的經費，是保證業主委員會正常工作的必要條件之一，建議從以下兩個方面解決，（1）在物業服務企業收取的業主物業管理費中提取，具體比例在物業服務合同中約定，（2）從住宅小區物業共有部位，共有設施設備和相關場地的經營收益中解決，前提是業主委員會的經費必須經業主大會批準通過。

四、 在《條例》第六條，業主在物業管理活動中享有下列權利中增加業主對物業共有部位、共有設施設備和相關場地的收益知情權和分享權的內容。

五、 在《條例》第十四條，規定召開業主大會應于會議召開15日前通知全體業主，應增加若遇住宅小區重大或緊急情況可在會議召開7日前通知全體業主。

六、 在《條例》第三十條，應明確規定建設單位在物業管理區域內配置物業管理用房的定量規定，或明確由省、市、地方政府確定。

七、 《條例》第五十四條，應修訂為：利用物業共用部位、共有設施設備和相關場地進行經營的，應征得相關業主，業主大會同意，并通報物業服務企業，按照規定辦理相關手續。

八、 在《條例》第十三條中，應增加如住宅小區遇到重大或緊急情況，業主委員會也可召開業主大會臨時會議。

九、 在《條例》六十二條中，違反條例規定，建設單位在物業管理區域內不按規定提供必要的物業管理用房的應增加，若建設單位不能提供物業管理用房，則按當地市區價用貨幣補償方式支付給業主委員會，由業主委員會自己解決物業用房問題。

十、 《條例》中應增加，不論在《條例》發布前后，違反規定，建設單位在物業管理區域內，不按規定配置物業管理用房的，都應按《條例》六十二條規定處理。