在剛過去的2015年,中央經(jīng)濟工作會議以罕見的篇幅對房地產(chǎn)市場去庫存政策作了較多的論述,并把房地產(chǎn)“去庫存”納入2016年經(jīng)濟工作的 “五大任務(wù)”中,提出了一套中國房地產(chǎn)“去庫存”的組合拳。28日,在此間召開的重慶兩會上,加大重慶樓市“去庫存”,適當(dāng)降低商品住房價格,成為重慶市政協(xié)委員熱議的話題之一。

據(jù)國家統(tǒng)計局最新數(shù)據(jù)顯示,2015年末,商品房待售面積71853萬平方米,在去庫存一年后,我國房地產(chǎn)庫存量較2014年末的62169萬平方米再度增加9484萬平方米。這意味著,在降稅、降費、降低首付、降低利息、增加補貼等多項政策齊下的背景下,2015年房地產(chǎn)庫存再度增加近億平方米。

2016年以來,已有遼寧、重慶、福建、湖南、內(nèi)蒙古等地提出加快房地產(chǎn)去庫存,或下發(fā)文件促進房地產(chǎn)企業(yè)健康發(fā)展。日前,重慶出臺《關(guān)于進一步落實涉企政策促進經(jīng)濟平穩(wěn)發(fā)展的意見》,對房地產(chǎn)企業(yè)所得稅預(yù)售收入的計稅毛利率由20%調(diào)整為15%,非普通住宅、商業(yè)、車庫的土地增值稅預(yù)征率由 3.5%調(diào)整為2%。

重慶市政協(xié)委員、重慶大學(xué)經(jīng)濟與工商管理學(xué)院劉斌在提案中稱,截至2015年11月,重慶的住房施工面積為18,987萬平方米,竣工面積為 3,649萬平方米,按每人30平方米計算,前述兩項合計可供近755萬人口居住,可占2014年底統(tǒng)計的全市1208萬鄉(xiāng)村人口的62.5%。

“在房地產(chǎn)行業(yè)‘去庫存’的大環(huán)境下,樓市市場景氣度低,價格趨于下降,毛利率和土地增值率降低,甚至還會出現(xiàn)較大幅度的虧損。”劉斌稱,如果仍按原有辦法來預(yù)征土地增值稅,對房地產(chǎn)行業(yè)而言必然是釜底抽薪,長此下去會加速房地產(chǎn)行業(yè)的的金融危機。

重慶市政協(xié)委員、重慶春風(fēng)地產(chǎn)有限公司董事長賴國強告訴記者,我國目前住房租賃更多的是私人租賃,這帶來了兩方面的問題。一是租金沒有納稅;二是經(jīng)常產(chǎn)生法律糾紛。

“鼓勵自然人或投資機構(gòu)大量購買庫存商品房,來為租賃市場提供房源。”賴國強表示,針對用于租賃的批量購買的住房從購買稅費、租金收入的營業(yè)稅兩方面給予優(yōu)惠,在擴大租賃供給的同時,有效推動庫存去化。

“適當(dāng)降低商品住房價格,促進房地產(chǎn)業(yè)兼并重組,提高產(chǎn)業(yè)集中度。”賴國強認(rèn)為,在房地產(chǎn)市場面臨去庫存的巨大壓力下,可以考慮調(diào)整二套及以上住宅銷售政策,以最大限度釋放這一市場需求,加快房地產(chǎn)去庫存速度。

當(dāng)前,以價換量將成為未來數(shù)年全國商品房去庫存的新常態(tài)。重慶市政協(xié)委員、重慶江津區(qū)政協(xié)副主席羅涼鷹建議,2016年繼續(xù)加大重慶房交會對庫存商品住房的優(yōu)惠幅度,進一步減免契稅,進放松住房公積金購房政策,刺激買房需求。