早在２０１４年，中國保監會就發布關于開展“以房養老”即老年人住房反向抵押養老保險試點的指導意見。試點城市為北京、上海、廣州、武漢，試點期間自２０１４年７月１日起至２０１６年６月３０日止。如今兩年過去了，效果卻并不明顯。據統計，截至今年５月２０日，全國反向業務投保人共７８人５９戶，辦完所有流程的是４７人３８戶。其中北京１８人１２戶，上海１３人１１戶，廣州１４人１１戶，武漢２人１戶。如此應者寥寥的結果，恐怕連制度設計者都沒有想到。

　　應該說，在我國老齡化程度日益加深、養老保險資金缺口巨大的背景下，“以房養老”模式的提出有益于豐富養老模式、彌補養老金的不足，是緩解養老壓力的一種積極嘗試。但即便如此，“以房養老”模式由于制度不全、操作困難等問題，在我國并不很順利。

　　“以房養老”模式是從國外引進的“舶來品”，但面對中國的制度環境，會面臨明顯的“水土不服”。在美國、加拿大等國，“以房養老”業務之所以能夠順利開展，是有一系列的制度環境作為保障的。比如這些國家普遍都有遺產稅或個人資產增值稅制度，假如房屋等財產由子女繼承，那么就需要交納不菲的遺產稅或個人資產增值稅。這就使得部分民眾愿意用“以房養老”的方式進行養老。相比之下，中國目前尚未有遺產稅制度，而且父輩向子女遺傳房產是一種根深蒂固的傳統文化。在這種情況下，愿意將房產拿給金融機構作抵押進行養老的需求就很少。

　　在中國市場，“以房養老”同樣存在巨大的不確定性，會抑制供需雙方的積極性。“以房養老”就是老人將自己的產權房抵押給金融機構，以定期取得一定數額養老金或者接受老年公寓服務的一種養老方式。當老人去世后，房產出售用于歸還貸款，其升值部分歸金融機構所有。在這里，房子會升值還是會貶值、老人的壽命有多長、市場利率水平的高低等因素，都會對供需雙方產生直接影響。對銀行、保險公司等機構來說，正向按揭貸款的風險是隨著時間的推移不斷減小的，而“倒按揭”恰恰相反，時間越長風險越大。如何確定“倒按揭”利率也是一大難題，貸款額少，老人不樂意；貸款期長，機構又可能吃虧。

　　同時，“以房養老”還存在適用人群窄，保障功能有限的缺陷。從國內外的實踐經驗來看，適合“以房養老”的人群大致有三類：老人與子女分開居住，使得房屋的出租或者抵押不至于影響正常生活；老人擁有對房子的產權，才有出租或者抵押房屋的權利。老人經濟狀況適中，因經濟條件很好無“以房養老”必要，經濟條件過低不具“以房養老”條件。換句話說，“以房養老”不是“雪中送炭”似的養老保險，而是具有一定的“錦上添花”功能。

　　“以房養老”固然符合金融創新和養老模式創新的需要，但恐怕其難以成為養老模式的主流。再加上制度上的缺陷和操作上的種種困難，難保“以房養老”模式不變成“中看不中用”的擺設。只有上述難題能夠得到有效解決，“以房養老”才能被普通民眾所接受，真正成為普通民眾養老的一種放心選擇。