繼深圳監(jiān)管部門排查首付貸風(fēng)險(xiǎn)后，深圳市房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)協(xié)會(huì)近日發(fā)布提示，4月1日起深圳二手房交易評(píng)估價(jià)格將上調(diào)50%左右。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，此舉措可打擊短線炒房客，為樓市價(jià)格過(guò)快上漲降溫。此外，中國(guó)證券報(bào)記者獲悉，深圳地區(qū)銀行層面也開始嚴(yán)控貸款風(fēng)險(xiǎn)，嚴(yán)查首付資金來(lái)源，嚴(yán)格把握房貸規(guī)模。監(jiān)管層擠壓樓市泡沫的決心可見一斑，狂飆一年的深圳樓市近期已是風(fēng)聲鶴唳。

二手房交易評(píng)估價(jià)上調(diào)50%

根據(jù)房地產(chǎn)市場(chǎng)變化情況，深圳將于4月1日起對(duì)房產(chǎn)交易評(píng)估價(jià)格進(jìn)行例行更新，調(diào)整后的評(píng)估價(jià)格較目前將提高50%。此次調(diào)整，距離上次深圳調(diào)整房產(chǎn)交易評(píng)估價(jià)格僅過(guò)去半年時(shí)間。

深圳二手房交易按照評(píng)估價(jià)征稅是從2011年7月開始實(shí)施。深圳市評(píng)估中心于2013年首次推出房產(chǎn)評(píng)估價(jià)格咨詢服務(wù)，并依據(jù)房地產(chǎn)市場(chǎng)變化進(jìn)行例行更新。最近3年的調(diào)整時(shí)間分別是2013年10月8日、2014年9月1日、2015年10月1日。此次調(diào)整是間隔時(shí)間最短的一次。

據(jù)介紹，在二手房交易中，主要征收的稅費(fèi)包括營(yíng)業(yè)稅、契稅、個(gè)人所得稅等。評(píng)估價(jià)作為二手房征稅的基數(shù)，其變動(dòng)在很大程度上影響了交易稅費(fèi)。由于評(píng)估價(jià)往往低于市場(chǎng)實(shí)際成交價(jià)，這為房屋買賣“做低房?jī)r(jià)”提供了空間，通過(guò)“做低房?jī)r(jià)”避稅成為不少城市二手房市場(chǎng)的通行做法。

業(yè)內(nèi)人士分析認(rèn)為，除例行調(diào)整因素之外，深圳調(diào)整房產(chǎn)交易評(píng)估價(jià)格和去年年底以來(lái)深圳樓市價(jià)格較快上漲有關(guān)。隨著評(píng)估價(jià)格的上調(diào)，二手房交易稅費(fèi)也相應(yīng)提高。提高交易成本將在一定程度上抑制投機(jī)、投資的購(gòu)房行為。同時(shí)，提高交易評(píng)估價(jià)格將令市場(chǎng)上通行的“做低房?jī)r(jià)”的空間大大縮減，為樓市降溫潑下一盆涼水。

多家P2P首付貸產(chǎn)品暫停

去年至今，以深圳為代表的一線城市樓市輪流瘋狂上漲，首付貸則是這一輪房?jī)r(jià)暴漲的新產(chǎn)物，也被認(rèn)為是為樓市爆炒推波助瀾的加杠桿工具。在加杠桿炒房的質(zhì)疑聲中，深圳市相關(guān)監(jiān)管機(jī)構(gòu)于本月初對(duì)首付貸進(jìn)行摸底調(diào)查。近期部分P2P業(yè)內(nèi)人士表示，監(jiān)管層對(duì)首付貸業(yè)務(wù)趨向嚴(yán)格，平臺(tái)在提高運(yùn)營(yíng)規(guī)范性的同時(shí)，已經(jīng)或可能會(huì)考慮減少此部分業(yè)務(wù)規(guī)模。截至3月15日，已有多家P2P平臺(tái)直接暫停首付貸產(chǎn)品。

據(jù)了解，3月4日，深圳市金融辦下發(fā)一份防范房地產(chǎn)行業(yè)金融風(fēng)險(xiǎn)的函。其中提到，“現(xiàn)針對(duì)深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)交易過(guò)熱，銀行、P2P、小貸公司等機(jī)構(gòu)相繼參與首付貸、高杠桿放貸、放大金融風(fēng)險(xiǎn)的現(xiàn)狀，研究如何防范金融風(fēng)險(xiǎn)，要求互聯(lián)網(wǎng)金融協(xié)會(huì)和小貸協(xié)會(huì)對(duì)各自下轄企業(yè)推出的杠桿放貸情況進(jìn)行摸底排查，梳理出產(chǎn)品模式和涉及金額?！?/p>

從2014年開始，不少互聯(lián)網(wǎng)金融平臺(tái)包括搜易貸、廣州e貸、鏈家理財(cái)?shù)认嗬^推出了這類產(chǎn)品。根據(jù)網(wǎng)貸之家統(tǒng)計(jì)，目前有664家平臺(tái)涉及房貸有關(guān)業(yè)務(wù)，而涉及首付貸相關(guān)業(yè)務(wù)的平臺(tái)不少于15家。此次深圳對(duì)各種主體抽樣調(diào)查，經(jīng)過(guò)測(cè)算得出了深圳“首付貸”存量配資30億元?！翱偭可蠎?yīng)該超過(guò)30億元，還有一些并未明面上亮出首付貸字樣，但暗地里也在做樓市配資業(yè)務(wù)。”深圳一位業(yè)內(nèi)人士表示。

雖然對(duì)于存量超30億元的首付貸風(fēng)險(xiǎn)有多大存在爭(zhēng)議，但一些先知先覺的P2P平臺(tái)已開始縮減首付貸業(yè)務(wù)。“考慮到深圳房?jī)r(jià)漲幅較大，為了預(yù)防調(diào)整風(fēng)險(xiǎn)，近期我們主動(dòng)減少了這一塊業(yè)務(wù)?！鄙钲谝患沂赘顿J業(yè)務(wù)規(guī)模增長(zhǎng)較快的P2P平臺(tái)負(fù)責(zé)人表示。另一家P2P平臺(tái)相關(guān)業(yè)務(wù)人士也表示，監(jiān)管層對(duì)首付貸業(yè)務(wù)趨向嚴(yán)格，在提高運(yùn)營(yíng)規(guī)范的同時(shí)，會(huì)時(shí)刻注意監(jiān)管風(fēng)險(xiǎn)，可能會(huì)降低此業(yè)務(wù)規(guī)模。據(jù)了解，在以對(duì)接首付貸資產(chǎn)為主要業(yè)務(wù)的網(wǎng)貸平臺(tái)中，廣州e貸、房天下理財(cái)?shù)绕脚_(tái)已暫停首付貸相關(guān)業(yè)務(wù)。此外，鏈家、搜房、中原以及我愛我家等規(guī)模較大的房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司也已暫停首付貸業(yè)務(wù)。

銀行嚴(yán)查首付資金來(lái)源

在監(jiān)管部門嚴(yán)查互聯(lián)網(wǎng)金融、小貸公司、中介機(jī)構(gòu)、開發(fā)商渠道的首付貸風(fēng)險(xiǎn)時(shí)，據(jù)知情人士透露，央行、銀監(jiān)會(huì)等金融監(jiān)管部門也在密切關(guān)注深圳地區(qū)房地產(chǎn)行業(yè)的融資風(fēng)險(xiǎn)，要求商業(yè)銀行對(duì)住房貸款申請(qǐng)嚴(yán)格審查，如果首付資金來(lái)自高杠桿融資類貸款，則不應(yīng)發(fā)放貸款，同時(shí)加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸的壓力測(cè)試。

據(jù)媒體報(bào)道，央行深圳中心支行近期組織四大行和幾家股份制銀行召開住房貸款工作會(huì)議，央行在該會(huì)議上明確提出：“要求銀行必須把握房貸規(guī)模，不要過(guò)度壓低利率；要加強(qiáng)首付款審查，禁止做涉首付貸等的業(yè)務(wù)；要加強(qiáng)借款人婚姻狀況調(diào)查，不做假離婚的業(yè)務(wù)；加強(qiáng)借款人還款流水審查，視風(fēng)險(xiǎn)情況提高首付和利率”。

央行深圳中心支行的數(shù)據(jù)顯示，截至2015年12月末，深圳個(gè)人住房貸款余額為7420億元，同比增長(zhǎng)40.0%。2015年全年，新發(fā)放個(gè)人住房貸款3408億元，增長(zhǎng)2.1倍。深圳按揭平均成數(shù)2015年12月達(dá)到65%，遠(yuǎn)高于北上廣三地，同比高3.2個(gè)百分點(diǎn)，與70%的最高貸款成數(shù)限制僅相差5個(gè)百分點(diǎn)。可以看出，深圳樓市的杠桿主要集中在銀行這一塊?！按舜螘?huì)議的召開主要是為了向銀行警示市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，傳達(dá)對(duì)住房貸款偏緊的監(jiān)管意見?！鄙钲谑谢ヂ?lián)網(wǎng)金融協(xié)會(huì)秘書長(zhǎng)曾光表示。

銀行層面審批開始趨嚴(yán)。多位購(gòu)房者近期反映，其首付款流水審批沒有通過(guò)，銀行通知首付款來(lái)源有問題。深圳某大行個(gè)貸經(jīng)理透露，如果銀行審查到來(lái)自P2P等小額貸款的首付款流水，則無(wú)法獲得審批放貸；甚至自然人也在監(jiān)管審查范圍內(nèi)，如果不是直系親屬，也可能審批通過(guò)不了。