新年伊始，各地樓市去庫存政策持續(xù)發(fā)力，降低不限購城市房貸首付比例，將住房公積金存款利率統(tǒng)一上調(diào)，調(diào)降房產(chǎn)交易契稅、營業(yè)稅等。在政策組合拳的作用下，三四線城市的去庫存效果也在逐漸顯現(xiàn)—

2月26日，國家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布了1月份70個(gè)大中城市住宅銷售價(jià)格變動(dòng)情況。數(shù)據(jù)顯示，70個(gè)大中城市中，新建商品住宅價(jià)格與上月相比上漲的城市有38個(gè)，上漲個(gè)數(shù)與上月基本相當(dāng)。其中，一線城市上漲的勢(shì)頭比較明顯。目前，一二線城市與三四線城市分化繼續(xù)加劇，一線城市和一些熱點(diǎn)二線城市成交增多，價(jià)格上漲，土地市場也十分活躍。

分化現(xiàn)象依然延續(xù)

數(shù)據(jù)顯示，1月份70個(gè)大中城市中，新建商品住房價(jià)格下降的城市有24個(gè)，持平的城市有8個(gè)。北京、上海、廣州3個(gè)城市新建商品住宅價(jià)格分別比上月上漲1.1%、2.6%、0.8%。與上月相比，70個(gè)大中城市中，二手房價(jià)格下降的城市有25個(gè)，上漲的城市有37個(gè)，持平的城市有8個(gè)。環(huán)比價(jià)格變動(dòng)中，最高漲幅為深圳5.7%，最低為烏魯木齊下降0.5%。

國家統(tǒng)計(jì)局城市司高級(jí)統(tǒng)計(jì)師劉建偉說，據(jù)測算，1月份70個(gè)大中城市新建商品住宅價(jià)格環(huán)比綜合平均漲幅比上月擴(kuò)大0.4個(gè)百分點(diǎn)，最高漲幅為4.1%；二手住宅價(jià)格環(huán)比綜合平均漲幅比上月擴(kuò)大0.6個(gè)百分點(diǎn)，最高漲幅為5.7%。

與去年同月相比，1月份，新建商品住宅價(jià)格同比上漲的城市有25個(gè)，比上月增加4個(gè)，且上漲的25個(gè)城市漲幅均比上月有所擴(kuò)大；二手住宅價(jià)格同比上漲的城市有40個(gè)，比上月增加5個(gè)，其中34個(gè)城市漲幅比上月有所擴(kuò)大。

劉建偉說，城市間房價(jià)分化現(xiàn)象依然延續(xù)，從同比漲幅看，一線城市上漲尤其明顯。無論是新建商品住宅還是二手住宅，一線城市同比平均漲幅都高于20%，遠(yuǎn)高于二線城市1%左右的同比平均漲幅，與此同時(shí)，絕大多數(shù)三線城市同比仍在下降。

熱點(diǎn)城市地價(jià)走高

中國房地產(chǎn)估價(jià)師與房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人學(xué)會(huì)副會(huì)長兼秘書長柴強(qiáng)所認(rèn)為，歷次房地產(chǎn)市場的回暖上漲都是從一線城市開始的，進(jìn)而向其他城市傳導(dǎo)。本輪熱點(diǎn)城市樓市的回暖，也會(huì)向其他城市傳導(dǎo)。

然而，也有不少業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，由于三四線城市庫存大，當(dāng)前以及在未來較長的時(shí)間內(nèi)主要任務(wù)仍是去庫存。有評(píng)論認(rèn)為，聰明的開發(fā)商應(yīng)該在三四線城市利用政策紅利加速消滅庫存，而不是漲價(jià)。

三四線城市樓市不景氣，開發(fā)商集中回歸一二線城市爭奪“地盤”。由于競爭激烈，加之一線城市和二線熱點(diǎn)城市土地供給不多，土地價(jià)格持續(xù)走高，樓面價(jià)不斷攀升。2月23日和2月26日，北京成交了郊區(qū)的兩個(gè)地塊，分別在大興和門頭溝區(qū)。據(jù)測算，大興地塊樓面價(jià)高達(dá)4.7萬元/平方米，門頭溝地塊純商品住宅部分實(shí)際樓面價(jià)高達(dá)4.1萬元/平方米。中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認(rèn)為，高地價(jià)迫使開發(fā)商不得不提高樓盤檔次，以便賣出好的價(jià)錢，未來商品住房供應(yīng)將有高端化趨勢(shì)。

值得注意的是，市場的需求是多方面的，熱點(diǎn)城市應(yīng)該更加注重多層次供應(yīng)，避免供應(yīng)結(jié)構(gòu)出現(xiàn)畸形。中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)原副會(huì)長朱中一認(rèn)為，一方面，促進(jìn)房地產(chǎn)市場的平穩(wěn)健康發(fā)展十分必要。同時(shí)，應(yīng)該擺脫對(duì)房地產(chǎn)市場的過度依賴，大力發(fā)展實(shí)體經(jīng)濟(jì)，夯實(shí)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的基礎(chǔ)。

分城施策仍是原則

今年以來，一線城市和部分二線城市樓市回暖與相關(guān)政策的出臺(tái)有密切關(guān)系?！叭齑妗笔欠康禺a(chǎn)市場當(dāng)前的首要任務(wù)。僅在春節(jié)前后，部委層面就分別出臺(tái)了非限購城市降首付和契稅、營業(yè)稅減免等政策。

2月2日，央行、銀監(jiān)會(huì)發(fā)出通知明確，在不實(shí)施“限購”措施的城市，居民家庭首次購買普通住房的商業(yè)性個(gè)人住房貸款，原則上最低首付款比例為25%，各地可向下浮動(dòng)5個(gè)百分點(diǎn)。2月19日，財(cái)政部等三部門聯(lián)合發(fā)文，針對(duì)非一線城市，將調(diào)整房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)契稅、營業(yè)稅，對(duì)個(gè)人購買家庭唯一住房，面積為90平方米及以下的，減按1%的稅率征收契稅；面積為90平方米以上的，減按1.5%的稅率征收契稅。

地方政策也密集出臺(tái)，近期，江西、山西、山東、寧夏等地均發(fā)布了與去庫存相關(guān)的政策。去庫存是2016年房地產(chǎn)市場的主旋律，最主要的手段是鼓勵(lì)農(nóng)民工進(jìn)城購房。

實(shí)際上，從去年的“330新政”到“930新政”，到公積金政策，加之降準(zhǔn)降息，對(duì)房地產(chǎn)去庫存一直發(fā)揮著積極作用。2016年以來，市場也延續(xù)了這一態(tài)勢(shì)。相關(guān)政策的出臺(tái)不僅減少了購房成本，也影響了購房者的心理預(yù)期。不過，三四線城市樓市的起色仍然不大。

不難看出，春節(jié)前后的兩次調(diào)整，都是將一線城市與非一線城市區(qū)別對(duì)待的。隨著樓市分化的不斷加劇，對(duì)于未來的政策走向，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部政策研究中心主任秦虹說，房地產(chǎn)市場巨大的分化，使得未來房地產(chǎn)政策依然會(huì)堅(jiān)持分類調(diào)控、分城施策的原則。（記者 亢 舒）