北京751園區中的奧迪亞太設計研發中心

　　來源： 中國文化報·美術文化周刊  作者：孔德

　　2014年可謂是中國產業園區的政策年，尤其是下半年，各大部委及相關部門相繼頒出條文，土地、資金、產業等園區行業的立足根本先后被觸及。其中，清理地方優惠政策等為產業園區戴上了緊箍咒，而鼓勵工業用地二次開發等政策則釋放了行業利好。應對變局，微妙的變化正在發生。  

　　2014年12月9日，國務院發布的《國務院關于清理規范稅收等優惠政策的通知》(以下簡稱“62號文”)，從稅收方面規范了園區招商的路徑。62號文提出，除相關法律法規規定的稅政管理權限外，各地區一律不得自行制定稅收優惠政策。未經國務院批準，各部門起草其他法律、法規、規章、發展規劃和區域政策都不得規定具體稅收優惠政策。

　　在中央級文件出臺后，隨著相關細則的出臺、各地方的落實，可以預見，部分產業園區或將感受到市場的寒意；模式優秀、硬實力強的園區運營主體，有望擁有更加公平的競爭格局。而應對新的政策環境，如何抓住核心競爭力，完成自我升級和迭代，將成為擺在所有園區運營主體面前的現實問題。

　　“去地產化”已成業界共識

　　從廢舊廠房到動漫產業基地、文化產業園、影視基地、主題公園，文化地產的發展道路越走越寬。作為地產領域的一個分支，文化地產雖不如商住地產那樣暴利，但與普通行業相比，仍具有相當可觀的利潤空間。

　　許多開發商建設文化產業園的目的就是通過政策優惠，以低廉的價格拿到土地，再進行地產開發，而一些地方針對文化產業園的審批制度亟待完善，讓投機開發商有機可乘，在沒有經過專業產業發展規劃的基礎上開發建設，盡管優惠政策一時能夠吸引足夠多的入園企業，但嚴重匱乏產業服務能力的園區阻礙了入園企業的發展步伐，更將對園區發展造成極大的困擾。

　　62號文通知，嚴禁對企業違規減免或緩征行政事業性收費和政府性基金、以優惠價格或零地價出讓土地，并且嚴禁低價轉讓國有資產、國有企業股權以及礦產等國有資源。

　　產業地產領域資深從業人員指出，文化地產要長期發展就必須加快“去地產化”的進程。盈利模式不成熟造成了開發商需要通過房地產盈利，將文化產業園建設引向可持續發展道路需要政府和企業共同努力。

　　減少文化產業園地產化現象，一方面可以從建立成熟的盈利模式著手。文化產業園應該合理規劃產業鏈，產生集聚效應，為孵育龍頭企業創造良好條件；另一方面，引進優秀人才也是文化產業園發展的重要因素，園區需要建立完善的人才選拔制度，吸引大批人才參與產業園建設。

　　比拼運營管理展開深度競爭

　　如果說早期的文化地產競爭還停留在圈地、銷售甚至招商上，那么新常態下的文化地產已開始轉向由核心環節運營管理的競爭。對于業內企業來說，或將面臨著轉型之痛、模式之變等一系列問題。

　　1月17日，萬達集團(以下簡稱“萬達”)對外發布了第四次轉型戰略，由原本投資、建設、管理均由萬達完成，通過房地產銷售收入現金流來投資萬達廣場的“重資產模式”，改為由合作機構專項基金投資，萬達負責設計、建設、招商、運營，使用萬達廣場品牌，通過分成來盈利的“輕資產模式”。

　　萬達官方稱，相比前三次轉型，第四次轉型范圍更廣、力度更大。萬達董事長王健林表示，轉型的方向是文化、旅游、金融、電商以及漢秀演出和電影樂園。不難看出，從地產業向文化產業轉型，是萬達轉型的重要一步。

　　王健林認為，文化產業的發展繁榮，是市場需求導致的必然趨勢，應當更具科技性和創新性，“搞文化產業，如果只是傳統的拍電影、演話劇，很難發展。真正發展起來還要創新，一用科技解決，二靠投資，這樣才有經濟效益。”漢秀演出一票難求，電影樂園火爆開業，也印證了王健林的觀點。

　　萬達的主題公園，一開始就把目標定位為“同美國迪士尼樂園競爭”。王健林表示，廣州在建的主題公園，是為了同香港迪士尼樂園競爭，在無錫建設的文化旅游項目，也是要跟上海迪士尼競爭。他甚至表示，如果做得好，將來也可能直接去美國投資建主題樂園。“文化創新的更大追求，就是把中國文化發揚到世界。競爭是必然的，沒有誰可以壟斷，無論是行政壟斷還是市場壟斷，都是不可能永遠持續的。”

　　專家表示，競爭進入深水區之后，企業更須重視內功，比拼創新，以創造更多價值。而行業自身發展方式也必將由數量型轉向質量型。由“持有經營”取代“圈地銷售”的發展模式，這或將是文化地產擺脫困境與風險的解藥。

　　精準化和差異化是核心競爭力

　　2014年6月，首部《節約集約利用土地規定》出臺，上海、杭州等地已經頒發出土地新政，土地“全生命周期管理”的時代揭開大幕。

　　751D·park北京時尚設計廣場(以下簡稱“751”)緊鄰798藝術區，是在北京正東電子動力集團有限公司退出生產的廠房基礎上建成的時尚設計產業園，集團在梳理了廠房的空間資源后決定效仿德國魯爾工業區建立一個具有國際化、高端化、時尚化、產業化和文化張力的綜合性時尚園區。

　　利用老工業資源，讓它的價值發生屬性變化，正是751掌門人季鵬的目標。他說：“采用一種新的城市化開發模式，不用重拆、重建，去構建出非高端耗能的新業態，是未來的市場。”

　　按照這個思路，751內的業界融合和跨界生態建設正在迸發出新的生命，園區在文化、設計、時尚和科技融合的基礎上，開始引入了新的文化生態。季鵬說：“2014年我們緊緊圍繞著產業發布一直到版權保護、商務交流以及后續可能的商業，包括整個外貿流的形成，都做了不同嘗試，另外，在751設計廣場也配備了文創策劃、媒體經營、高端管理的自營團隊，奧迪亞太設計研發中心的物業也是我們自營的形式。我想，751這個小小的點也許會有放大的機會。”

　　專家表示，中國即將進入“十三五”發展期，文化園區定位的精準化和差異化是未來的核心競爭力。文化園區招商要立足本園區的特點，瞄準目標企業，形成系統的多層次招商模式，以大企業形成集聚效應，以中小企業形成補充效應，以中介服務體系形成保障效應，從產城融合、精準定位、專業化運營、建設智慧園區、生態園區方面，提升園區品牌效應，提高招商的成功效率。